نمونه دادخواست الزام به تحویل مبیع غیر منقول

وقتی ملکی رو خریدید اما فروشنده از تحویل اون خودداری می کنه، ممکنه مجبور بشید برای گرفتن حق تون سراغ دادگاه برید. تنظیم و ارائه یک نمونه دادخواست الزام به تحویل مبیع غیر منقول درست و حسابی، گام اول و خیلی مهمیه تا بتونید ملک خریداری شده رو تحویل بگیرید و به حق خودتون برسید. این دادخواست در واقع برگ برنده شما برای شروع یک پرونده حقوقیه و باید تمام جزئیات رو دقیق و کامل توش بنویسید.

سلام به همه! فرض کنید یه خونه یا زمین خریدید، پولش رو هم دادید یا بخش زیادیش رو پرداخت کردید، ولی فروشنده زیر قولش زده و ملک رو بهتون تحویل نمیده. حتماً می دونید که این وضعیت چقدر می تونه کلافه کننده و اعصاب خردکن باشه. تو همچین شرایطی، آدم دوست داره بدونه چطور می تونه حقش رو پس بگیره و بالاخره ملک خودش رو تحویل بگیره. خب، اینجا دقیقاً همون جاییه که پای «دادخواست الزام به تحویل مبیع غیر منقول» وسط میاد.

این مقاله قراره مثل یه دوست راهنما کنارتون باشه و از صفر تا صدِ این دادخواست رو براتون روشن کنه. فرقی نمی کنه که خودتون خریدار هستید و توی این وضعیت گیر کردید، یا یه وکیل یا کارآموز وکالتید و دنبال یه نمونه کامل و با جزئیات می گردید. حتی اگه دانشجو حقوقید و می خواید ته و توی این موضوع رو دربیارید، اینجا به دردتون می خوره. می خوایم به زبون خودمونی بگیم که اصلاً این دعوا چیه، چه شرایطی داره، چطور باید دادخواستش رو تنظیم کنید، چه مدارکی لازمه و چه چالش هایی ممکنه سر راه تون قرار بگیره. حتی نگاهی به نظر قاضی ها و رای های مهم قضایی هم می ندازیم تا تصویر کامل تری داشته باشید.

درک پایه ای دعوای الزام به تحویل مبیع غیر منقول: چی به چیه؟

قبل از اینکه بریم سراغ فرم و پر کردن دادخواست، بیایید اول یه ذره با هم درباره ماهیت این دعوا صحبت کنیم. اصلاً «الزام به تحویل مبیع غیر منقول» یعنی چی و چه زمانی باید ازش استفاده کنیم؟

مفهوم مبیع غیر منقول و تعهد به تسلیم مبیع

خب، اول از همه باید بدونیم که «مبیع غیر منقول» یعنی چی؟ مبیع همون چیزیه که خرید و فروش می شه، یعنی همون «مورد معامله». حالا «غیر منقول» یعنی چیزی که نمی شه جابجاش کرد، مثل زمین، خونه، آپارتمان، مغازه یا حتی درخت هایی که روی زمین ریشه دارن. پس وقتی می گیم «مبیع غیر منقول»، منظورمون همون ملک و املاک خودمونه.

حالا «تعهد به تسلیم مبیع» چیه؟ داستان از این قراره که وقتی شما چیزی رو می خرید، فروشنده یه وظیفه قانونی داره: اون چیز رو به شما تحویل بده. یعنی وقتی پای یه قرارداد بیع (همون خرید و فروش) امضا می شه، خود به خود این وظیفه برای فروشنده ایجاد می شه که چیزی که فروخته رو به خریدار بده. این موضوع تو ماده ۳۶۲ قانون مدنی ما به وضوح گفته شده. خلاصه کلام اینکه، تحویل دادن چیزی که فروخته شده، یکی از مهم ترین پایه های هر معامله ایه.

چه زمانی می توانیم دعوای الزام به تحویل مبیع را اقامه کنیم؟

حالا سوال اصلی اینه که اصلاً کِی می تونیم دست به دامن دادگاه بشیم و این دادخواست رو بدیم؟ شرایطش چیه؟ بیاین با هم قدم به قدم ببینیم:

1. یه معامله درست و حسابی انجام شده باشه: یعنی شما و فروشنده، یه قرارداد خرید و فروش معتبر (معمولاً همون مبایعه نامه) امضا کرده باشید و تمام شرایط قانونی یه معامله صحیح توش رعایت شده باشه.
2. فروشنده ملک رو تحویل نداده باشه: این خیلی واضحه. اگه ملک رو تحویل داده، دیگه دعوایی برای تحویل نیست!
3. قرارداد فسخ یا باطل نشده باشه: یعنی معامله ای که بین شما و فروشنده انجام شده، هنوز پابرجاست و بنا به دلایلی مثل فسخ یا باطل شدن، از بین نرفته.

یه نکته خیلی مهم اینجا هست که باید حواستون بهش باشه: تفاوت «الزام به تحویل مبیع» با «خلع ید». خیلی ها این دوتا رو با هم اشتباه می گیرن، ولی فرق بزرگی دارن. توی دعوای خلع ید، شما باید مالک رسمی ملک باشید، یعنی سند رسمی به نامتون باشه و کسی بدون اجازه شما ملک رو تصرف کرده باشه. اما توی دعوای «الزام به تحویل مبیع»، ملاک اصلی همون قرارداد خرید و فروش (مثلاً مبایعه نامه) شماست، حتی اگه هنوز سند رسمی به نامتون نخورده باشه. در واقع شما از فروشنده می خواید تعهدش رو انجام بده و ملک رو تحویل بده. این فرق خیلی مهمه و می تونه سرنوشت پرونده تون رو عوض کنه.

ویژگی	دعوای الزام به تحویل مبیع	دعوای خلع ید
ملاک اصلی	قرارداد (مبایعه نامه)	سند مالکیت رسمی
شاکی (خواهان)	خریدار (حتی بدون سند رسمی)	مالک رسمی (کسی که سند به نامش است)
خوانده (مورد شکایت)	فروشنده (که تعهد به تحویل دارد)	متصرف غیرقانونی (چه فروشنده باشد چه شخص ثالث)
هدف	اجرای تعهد فروشنده به تحویل دادن ملک	خارج کردن متصرف غیرقانونی از ملک

گام به گام تنظیم دادخواست الزام به تحویل مبیع غیر منقول

حالا که فهمیدیم داستان از چه قراره، وقتشه که بریم سراغ قسمت اصلی: چطور یه دادخواست الزام به تحویل مبیع غیر منقول رو تنظیم کنیم؟ نگران نباشید، مرحله به مرحله با هم پیش می ریم.

اقدامات اولیه قبل از تنظیم دادخواست

قبل از اینکه قلم به دست بگیرید و دادخواست بنویسید، یه سری کارهای اولیه هست که باید انجام بدید. این کارها، پرونده شما رو قوی تر می کنه:

1. جمع آوری و آماده سازی مدارک: مهم ترین بخش همینجاست. باید هر مدرکی که دارید و نشون می ده شما ملک رو خریدید، آماده کنید. این مدارک شامل مبایعه نامه اصلی (که باید کپی برابر اصلش رو هم داشته باشید)، اگر پرداخت هایی انجام دادید رسیدها و فیش هاش، و اگه سند ملک به نام فروشنده اس، کپی اون سند رو هم آماده کنید. هر چیز دیگه ای که معامله رو ثابت می کنه هم به درد می خوره.
2. ارسال اظهارنامه: این یه حرکت خیلی هوشمندانه اس. قبل از اینکه مستقیم برید دادگاه، یه اظهارنامه رسمی برای فروشنده بفرستید. تو اظهارنامه بنویسید که شما خریدار این ملک هستید، اون تاریخ معامله کی بوده، فروشنده طبق قرارداد باید کی ملک رو تحویل می داده و الان هم درخواست دارید که هرچه زودتر این کار رو بکنه. ارسال اظهارنامه هم یه هشدار جدی به فروشنده اس و هم مدرک محکمی برای دادگاه که نشون می ده شما قبل از شکایت هم برای حل مسالمت آمیز مشکل تلاش کردید.

نمونه دادخواست الزام به تحویل مبیع غیر منقول (با توضیحات تفصیلی هر بخش)

اینجا یه نمونه دادخواست الزام به تحویل مبیع غیر منقول رو با هم بررسی می کنیم. تمام قسمت ها رو با دقت بخونید و سعی کنید اطلاعات مربوط به پرونده خودتون رو دقیقاً تو جای خودش بنویسید.

عنوان دادخواست: دادخواست الزام به تحویل مبیع غیر منقول، به انضمام کلیه خسارات دادرسی

۱. مشخصات خواهان (شما، یعنی خریدار):
    نام و نام خانوادگی: [مثال: آقای/خانم محمدی]
    نام پدر: [مثال: علی]
    شماره ملی: [مثال: ۱۲۳۴۵۶۷۸۹۰]
    آدرس کامل: [مثال: تهران، خیابان آزادی، کوچه نهم، پلاک ۲۵، واحد ۳]
    شماره تلفن: [مثال: ۰۹۱۲xxxxxxx]

۲. مشخصات خوانده (فروشنده):
    نام و نام خانوادگی: [مثال: آقای/خانم حسینی]
    نام پدر: [مثال: رضا]
    شماره ملی: [مثال: ۰۹۸۷۶۵۴۳۲۱]
    آدرس کامل: [مثال: تهران، بلوار کشاورز، خیابان شانزدهم، پلاک ۱۲، واحد ۱]
    شماره تلفن: [مثال: ۰۹۱۹xxxxxxx]

۳. مشخصات وکیل (در صورت داشتن وکیل):
    نام و نام خانوادگی: [مثال: آقای/خانم احمدی]
    نام پدر: [مثال: حسین]
    شماره ملی: [مثال: ۱۱۱۲۲۳۳۴۴۵]
    آدرس کامل: [مثال: تهران، خیابان وصال شیرازی، کوچه سیزدهم، پلاک ۴]
    شماره تلفن: [مثال: ۰۲۱-۸۸xxxxxx]

۴. خواسته و بهای آن:
    الف) الزام به تحویل مبیع غیر منقول: تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر الزام خوانده محترم به تحویل یک واحد آپارتمان / قطعه زمین / واحد تجاری [نوع ملک را دقیقاً بنویسید] به مساحت تقریبی [مثال: ۱۲۵ مترمربع] واقع در [آدرس دقیق ملک شامل نام شهر، خیابان اصلی، کوچه، پلاک ثبتی و ...] با مشخصات ثبتی [مثال: پلاک ثبتی ۱۲۳۴ فرعی از ۵ اصلی مفروز و مجزی شده از ۶۰ بخش ۷ تهران].
    ب) مطالبه کلیه خسارات دادرسی: شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی، هزینه های احتمالی اجرای حکم و سایر خسارات قانونی تا زمان اجرای کامل حکم.
    ج) تقویم خواسته (برای تعیین هزینه دادرسی و صلاحیت دادگاه): علی الحساب مبلغ [مثال: ۲۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال] معادل [مثال: ۲۰ میلیون تومان]. (توجه: این مبلغ برای تعیین هزینه دادرسی اولیه است و معمولاً مبلغ واقعی ملک خیلی بیشتر از این مقدار است. اما برای ملک غیرمنقول، معمولاً مبلغ کمتری را در این قسمت می نویسند و هزینه دادرسی بر اساس آن محاسبه می شود. سپس با کارشناسی ارزش واقعی ملک مشخص می شود.)

۵. دلایل و منضمات دادخواست:
    ۱. فتوکپی مصدق [یا تصویر مصدق] مبایعه نامه شماره [شماره مبایعه نامه] مورخ [تاریخ مبایعه نامه].
    ۲. فتوکپی مصدق سند مالکیت [در صورت وجود و دسترسی] به شماره [شماره سند] (متعلق به فروشنده).
    ۳. فتوکپی مصدق اظهارنامه شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ارسال اظهارنامه] ارسالی به خوانده.
    ۴. فتوکپی مصدق رسیدهای پرداخت ثمن معامله (در صورت پرداخت اقساط یا بخشی از ثمن).
    ۵. در صورت لزوم، استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک [محل وقوع ملک].
    ۶. فتوکپی مصدق کارت ملی خواهان.
    ۷. عنداللزوم شهادت شهود (در صورت وجود و نیاز به اثبات امری).

۶. متن شرح دادخواست:

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهر مربوطه]

با سلام و عرض ادب؛

احتراما اینجانب [نام و نام خانوادگی خواهان]، به موجب مبایعه نامه [شماره و تاریخ مبایعه نامه] پیوست، یک واحد [نوع ملک، مثال: آپارتمان ۱۲۵ مترمربعی] با پلاک ثبتی [پلاک ثبتی] واقع در [آدرس دقیق ملک] را از خوانده محترم، آقای/خانم [نام و نام خانوادگی خوانده]، خریداری نموده ام.

مطابق بند [شماره بند مربوط به تحویل در قرارداد] مبایعه نامه فوق الذکر، خوانده محترم متعهد شده بودند که در تاریخ [تاریخ مقرر برای تحویل در قرارداد] نسبت به تحویل مبیع فوق الذکر به اینجانب اقدام نمایند. متاسفانه، با وجود مراجعات و پیگیری های مکرر اینجانب و با وجود اینکه اینجانب تمام تعهدات قراردادی خود (از جمله پرداخت ثمن معامله / بخش عمده ثمن معامله) را انجام داده ام، خوانده محترم تاکنون از انجام تعهد خود مبنی بر تحویل مبیع استنکاف ورزیده اند.

در همین راستا و به منظور حل و فصل مسالمت آمیز موضوع، اینجانب در تاریخ [تاریخ ارسال اظهارنامه] طی اظهارنامه شماره [شماره اظهارنامه] به ایشان اخطار نمودم که نسبت به تحویل مبیع اقدام فرمایند، که متاسفانه این اخطار نیز مورد بی توجهی قرار گرفته است.

با عنایت به مراتب فوق و مستنداً به مواد ۱۰، ۲۱۹ و ۳۶۲ قانون مدنی و سایر قوانین و مقررات مرتبط، از محضر محترم دادگاه تقاضای صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به تحویل مبیع موصوف به انضمام کلیه خسارات قانونی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و ...) تا زمان اجرای کامل حکم را دارم.

با تجدید احترام

[امضای خواهان/وکیل خواهان]
[تاریخ]

توضیحات تکمیلی برای هر بخش از دادخواست:

• عنوان دادخواست: سعی کنید کامل بنویسید تا هم خواسته اصلی (تحویل مبیع) و هم خواسته های جانبی (مثل خسارات) رو پوشش بده.
• مشخصات خواهان و خوانده: اینجا دیگه باید اطلاعات رو مو لا درزاش نره، دقیق و کامل بنویسید. کد ملی، آدرس و شماره تماس دقیق خیلی مهمن.
• خواسته و بهای آن: این قسمت باید خیلی دقیق باشه. نوع و مشخصات ملک رو کامل بنویسید. در مورد تقویم خواسته برای ملک، حواستون باشه که معمولاً مبلغی کمتر از ارزش واقعی ملک رو به صورت علی الحساب می نویسن که برای تعیین هزینه دادرسی و گاهی صلاحیت دادگاه (که آیا پرونده به دادگاه عمومی بره یا شورای حل اختلاف) اهمیت داره.
• دلایل و منضمات: این بخش، سند و مدرک شماست. هرچی مدارک تون کامل تر و محکم تر باشه، پرونده تون قوی تره. یادتون باشه که حتماً باید کپی برابر اصل مدارک رو به دادخواست ضمیمه کنید.
• متن شرح دادخواست: اینجا باید داستان رو برای قاضی تعریف کنید. خلاصه وار و با دلیل و مدرک بنویسید که چی شده، چه قراردادی بستید، فروشنده باید چه کاری می کرده و نکرده. به مواد قانونی هم استناد کنید (مثل مواد ۱۰، ۲۱۹، ۳۶۲ قانون مدنی که به تعهدات قراردادی و آثار بیع اشاره دارن).

نکات حقوقی پیچیده و چالش های رایج در دعوای تحویل مبیع

حالا که با کلیات و نحوه تنظیم دادخواست آشنا شدیم، وقتشه که بریم سراغ چالش ها و نکات حقوقی که ممکنه تو پرونده الزام به تحویل مبیع غیر منقول باهاش روبرو بشید. این قسمت ها ممکنه یه کم پیچیده تر باشن، ولی دونستنشون خیلی به کارتون میاد.

نقش سند رسمی در دعوای الزام به تحویل مبیع: آیا مالکیت رسمی شرط است؟

یه سوال خیلی مهم که اینجا پیش میاد اینه که آیا برای طرح دعوای الزام به تحویل مبیع، حتماً باید سند رسمی ملک به نام خریدار باشه؟ این سوال تو سیستم قضایی ما سال ها محل بحث بوده. یه عده میگن بله، تا وقتی سند رسمی به نامتون نیست، نمی تونید درخواست تحویل بدید. اما رویه قضایی جدیدتر و نظر دیوان عالی کشور، خصوصاً با صدور رای وحدت رویه شماره ۶۷۲، این موضوع رو روشن کرده:

دعوای الزام به تحویل مبیع، ارتباطی به مالکیت رسمی خریدار نداره و صرف وجود یه قرارداد بیع (مبایعه نامه) صحیح برای طرح این دعوا کافیه.

این یعنی حتی اگه هنوز سند رسمی به نامتون نخورده، ولی یه مبایعه نامه معتبر دارید، می تونید از دادگاه بخواید که فروشنده رو ملزم به تحویل ملک کنه. البته تو بعضی موارد، برای اینکه کارتون راحت تر پیش بره و از مشکلات احتمالی جلوگیری بشه، بهتره که همزمان با دادخواست الزام به تحویل مبیع، دادخواست «الزام به تنظیم سند رسمی» رو هم مطرح کنید. اینطوری با یه تیر دو نشون می زنید.

وضعیت تصرف ملک توسط شخص ثالث

گاهی اوقات پیش میاد که وقتی شما ملک رو خریدید و می خواید تحویل بگیرید، می بینید یه نفر دیگه اونجا نشسته و ملک رو تصرف کرده! حالا داستان چی میشه؟ تو این وضعیت، کار یه کم پیچیده تر میشه.

همونطور که تو صورتجلسه نشست قضائی استان اصفهان (مورخ ۱۳۹۶/۰۷/۱۲) هم بهش اشاره شده، اگه حکمی برای تحویل مبیع صادر بشه ولی یه نفر دیگه ملک رو تو تصرف داشته باشه، قاضی باید بررسی کنه که آیا این ملک «عین معین» (مثل یه خونه مشخص) هست یا «کلی فی الذمه» (مثلاً ۲۰ تن گندم که هنوز مشخص نشده کدوم ۲۰ تن). اگه عین معین باشه و اون شخص ثالث ادعای حقی روی ملک داشته باشه، ممکنه مجبور بشید سراغ ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی برید. این یعنی باید وضعیت تصرف اون شخص ثالث بررسی بشه.

خلاصه: اگه یه نفر دیگه ملک رو تصرف کرده، پرونده شما وارد یه فاز جدید میشه و ممکنه نیاز باشه اون شخص ثالث هم به پرونده وارد بشه یا حتی دعوای جداگانه ای علیه اون مطرح بشه.

مطالبه خسارت تأخیر در تحویل

خب، اگه فروشنده ملک رو دیر تحویل بده، آیا میشه خسارت این تأخیر رو هم ازش گرفت؟ بله! تو قراردادهای خرید و فروش، معمولاً بندی برای خسارت تأخیر در تحویل گذاشته میشه که بهش می گن «وجه التزام». اگه همچین بندی تو قراردادتون باشه، کارتون راحته و می تونید طبق همون بند، خسارت تأخیر رو از فروشنده مطالبه کنید.

حتی اگه تو قرارداد هم چیزی درباره خسارت تأخیر گفته نشده باشه، شما می تونید با اثبات اینکه از این تأخیر ضرر مالی بهتون رسیده، طبق قانون از فروشنده خسارت بگیرید. البته باید بتونید ثابت کنید که این ضرر، مستقیم نتیجه تأخیر فروشنده بوده.

هزینه دادرسی و سایر هزینه های قانونی

هر دعوای حقوقی، یه سری هزینه ها داره. تو دعوای الزام به تحویل مبیع هم شما باید هزینه دادرسی رو پرداخت کنید. میزان این هزینه بستگی به اون مبلغی داره که شما به عنوان «بهای خواسته» تو دادخواستتون نوشتید (همون تقویم خواسته). بعد از اینکه پرونده به نتیجه رسید، اگه شما برنده بشید، می تونید درخواست کنید که تمام این هزینه ها (هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و…) رو فروشنده به شما برگردونه. پس نگران نباشید، اگه حق با شما باشه، این هزینه ها هم به عهده طرف مقابل میفته.

مرور زمان در دعوای الزام به تحویل مبیع

آیا برای طرح دعوای الزام به تحویل مبیع، مهلت خاصی وجود داره؟ یعنی اگه دیر اقدام کنید، حق تون می سوزه؟ خبر خوب اینه که اصولاً این دعوا مشمول مرور زمان نمی شه. یعنی شما هر وقت که ملک رو نخریدید و فروشنده هم تحویل نداده، می تونید این دعوا رو مطرح کنید. البته این به این معنی نیست که هیچی دیگه! همیشه بهتره هرچه سریع تر برای احقاق حق خودتون اقدام کنید تا مدارک و شواهد از بین نره و کارتون گره نخوره.

تحلیل آراء قضایی و نظرات مشورتی مهم (برای درک عمیق تر)

حالا که با چالش ها و نکات حقوقی آشنا شدیم، بیایید با هم نگاهی به چند تا از رای ها و نظرای مهم قضایی بندازیم تا ببینیم دادگاه ها تو این جور پرونده ها چطور فکر می کنن و تصمیم می گیرن. این قسمت بیشتر برای وکیل ها، دانشجوها و کسایی که دنبال فهم عمیق تر هستن، مفیده.

بررسی رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ هیئت عمومی دیوان عالی کشور

یکی از مهم ترین رای ها تو این زمینه، همین رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ هست که در تاریخ ۱۳۸۳/۱۰/۰۱ صادر شده. این رای، یه نقطه عطف تو پرونده های تحویل مبیع محسوب می شه و رویه قضایی رو یکدست کرده. این رای به طور خلاصه میگه که:

«دعوای الزام به تحویل مبیع، ملازمه ای با مالکیت رسمی خریدار نداره.»

این یعنی چی؟ یعنی برای اینکه شما بتونید از دادگاه بخواید که فروشنده رو مجبور به تحویل ملک کنه، لازم نیست که حتماً سند رسمی ملک به نام شما خورده باشه. همین که یه مبایعه نامه معتبر دارید و خرید ملک از طریق اون ثابت می شه، کافیه. قبلاً بعضی از دادگاه ها می گفتن تا سند رسمی ندارید، نمی تونید تحویل ملک رو بخواید، ولی این رای اومد و این مشکل رو حل کرد. حالا شما با یه مبایعه نامه معتبر هم می تونید این دعوا رو مطرح کنید.

تحلیل صورتجلسه نشست قضائی استان اصفهان (۱۳۹۶/۰۷/۱۲)

یه سوالی که تو نشست قضائی نجف آباد اصفهان مطرح شده این بود که: «در فرضی که حکم به الزام به تحویل مبیع صادر می شود و در مقام اجرا، شخص ثالثی مال را در تصرف دارد، امکان استناد به ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی وجود دارد یا خیر؟»

نظر هیئت عالی: هیئت عالی اینجا دو تا نکته رو مطرح کرده:

1. ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی برای زمانیه که حکم در مورد «عین معین» (یعنی یه چیز مشخص مثل همین ملک) صادر شده باشه و شامل «مال کلی فی الذمه» (مثل بدهی نقدی) نمیشه.
2. فرقی نمی کنه که اون شخص ثالث، سند رسمی داشته باشه، یا سند عادی، یا هر دلیل دیگه ای برای تصرف ملک داشته باشه. اگه ملک در تصرف شخص ثالث باشه و اون ادعای حقی روی ملک یا منافعش کنه، باید طبق ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی عمل بشه. یعنی قاضی باید به ادعای اون شخص ثالث رسیدگی کنه.

نتیجه: اگه ملک دست یه نفر دیگه باشه، کار اجرای حکم یه کم پیچیده تر میشه و باید به ادعاهای اون شخص هم رسیدگی بشه.

تحلیل صورتجلسه نشست قضائی استان اصفهان (۱۳۹۴/۰۲/۲۴)

سوال دیگه این بوده: «با در نظر گرفتن رای وحدت رویه ۶۷۲، آیا دعوای الزام به تحویل مبیع فرع بر اثبات مالکیت است یا خیر؟»

نظر هیئت عالی: هیئت عالی اینجا هم دو تا نکته رو گفته:

1. رای وحدت رویه ۶۷۲ فقط مربوط به خلع ید هست و نمیشه اونو به همه موضوعات حقوقی دیگه تعمیم داد.
2. تحویل مبیع و انتقال سند رسمی، جزو وظایف فروشنده بعد از معامله هستن. بنابراین، یا باید دعوای «الزام فروشنده به انجام تعهدات قراردادی» مطرح بشه، یا دعوای «الزام خوانده به حضور در دفترخانه و انتقال رسمی مالکیت مبیع» و «الزام خوانده به تحویل مبیع» با هم. یعنی به دلیل موانع قانونی مواد ۲۲ و ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت، دعوای الزام به تحویل مبیع به تنهایی و مستقل، تو املاک ثبت شده قابل قبول نیست.

نتیجه: با اینکه رای وحدت رویه ۶۷۲ گفته نیازی به سند رسمی نیست، اما این نظر مشورتی میگه که برای املاک ثبت شده، بهتره دعوای تنظیم سند و تحویل مبیع رو با هم مطرح کنید تا کارتون با مشکل مواجه نشه. این نشون میده که حتی با وجود رای وحدت رویه، هنوز پیچیدگی هایی در این زمینه وجود داره و هر پرونده ای قلق خاص خودش رو داره.

بررسی و تحلیل یک دادنامه قطعی (مثال واقعی)

بیایید یه مثال واقعی از یه پرونده رو بررسی کنیم که خیلی از ابهامات رو روشن می کنه. تو یه پرونده ای با خواسته «الزام به تحویل مبیع»، دادگاه بدوی (دادگاه اولیه) اینطوری رای داده:

رای دادگاه بدوی: «در خصوص دادخواست تقدیمی ف.پ. به طرفیت ع.س. به خواسته الزام به تحویل مبیع نظر به اینکه تحویل و تسلیم مبیع مال غیرمنقول از آثار بیع بوده و تا زمانی که سند رسمی مال مورد معامله به نام خریدار تنظیم نشود آثار بیع به وجود نمی آید بنابراین دادگاه دعوی خواهان را که فاقد مالکیت رسمی است موجه ندانسته و با استناد به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی صادر می نماید.»

همونطور که می بینید، دادگاه بدوی گفته چون خریدار سند رسمی نداره، نمی تونه درخواست تحویل مبیع رو داشته باشه و دعوا رو رد کرده.

حالا ببینیم دادگاه تجدیدنظر (دادگاه بالاتر) چی گفته و چطور این رای رو نقض کرده:

رای دادگاه تجدیدنظر: «تجدیدنظرخواهی آقای ف.پ. به طرفیت آقای ع.س. نسبت به دادنامه شماره — مورخه ۱۳۹۳/۰۳/۱۷ صادره از شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی شهرقدس که بر اساس آن قرار رد دعوی تجدیدنظرخواه به خواسته الزام به تحویل مبیع به جهت فقدان مالکیت تجدیدنظرخوانده صادر و اعلام شده است وارد و موجّه می باشد. زیرا دعوی الزام به تحویل مبیع ملازمه ای با مالکیت رسمی تجدیدنظرخوانده ندارد و از آنجائی که وفق مقررات مادتین ۲۲۰ و ۲۲۲ قانون مدنی، عقود نه تنها متعاملین را به آنچه را که در قانون آمده مکلف می نماید، بلکه ایشان را به کلیه پیامدهای متعارف آن ملزم می نماید و از شرایط بیع تحویل مبیع از ناحیه فروشنده به مشتری می باشد بر این اساس تجدیدنظرخواهی قابل انطباق با بند ه- ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی تشخیص به استناد ذیل ماده ۳۵۳ همان قانون با نقض قرار صادره پرونده جهت رسیدگی ماهوی به دادگاه محترم صادر کننده قرار عودت داده می شود. رای صادره قطعی است.»

اینجا دادگاه تجدیدنظر، رای دادگاه بدوی رو رد کرده و گفته که: «دعوای الزام به تحویل مبیع، نیازی به مالکیت رسمی نداره!» این رای کاملاً با رای وحدت رویه ۶۷۲ همخوانی داره و نشون می ده که وجود یه مبایعه نامه معتبر برای طرح این دعوا کافیه. دادگاه تجدیدنظر حتی به مواد ۲۲۰ و ۲۲۲ قانون مدنی هم اشاره کرده که میگن قراردادها، طرفین رو به تمام آثار و تعهدات عرفی اون قرارداد ملزم می کنن و تحویل مبیع هم یکی از همین تعهدات عرفی فروشنده اس. در نهایت پرونده رو برای رسیدگی بیشتر به دادگاه بدوی برگردونده.

نتیجه گیری از این دادنامه: این مثال عملی نشون میده که حتی اگه در مرحله بدوی با رد دعوا مواجه شدید، ناامید نشید. سیستم قضایی ما این حق رو به شما میده که با داشتن یک مبایعه نامه صحیح، حتی بدون سند رسمی، برای تحویل گرفتن ملک تون اقدام کنید.

نتیجه گیری

همونطور که تا اینجا با هم دیدیم، بحث الزام به تحویل مبیع غیر منقول یه موضوع حقوقی مهمه که می تونه برای خیلی از ما پیش بیاد. از خرید یه آپارتمان گرفته تا یه قطعه زمین، اگه فروشنده زیر بار تعهدش نره و ملک رو تحویل نده، دونستن حقوق مون و راه و چاه قانونی برای گرفتن حق مون حیاتیه. با هم یاد گرفتیم که چطور یه نمونه دادخواست الزام به تحویل مبیع غیر منقول رو تنظیم کنیم، چه مدارکی لازمه و چه پیچیدگی هایی ممکنه سر راه مون باشه. از تفاوت این دعوا با خلع ید گفتیم، به اهمیت رای وحدت رویه دیوان عالی کشور اشاره کردیم و حتی با بررسی چند تا رای قضایی، دیدیم که چطور در عمل این پرونده ها جلو میرن.

اهمیت آگاهی حقوقی تو معاملات ملکی غیر قابل انکاره. هرچی اطلاعات بیشتری داشته باشید، می تونید با چشم بازتری تصمیم بگیرید و کمتر دچار مشکل بشید. با اینکه سعی کردیم همه چیز رو به زبون ساده و خودمونی بگیم، اما این پرونده ها همیشه ظرافت ها و نکات خاص خودشون رو دارن که شاید فقط یه وکیل متخصص بتونه اونا رو تشخیص بده. یادتون باشه، قوانین مثل یه شمشیر دولبه هستن و اگه ندونید چطور ازشون استفاده کنید، ممکنه به ضررتون تموم بشه.

مسیر حقوقی برای گرفتن حق، ممکنه طولانی و پر از چالش باشه، اما با دانش درست و کمک گرفتن از افراد خبره، می تونید به نتیجه دلخواهتون برسید. پس اگه ملک تون رو خریدید و حالا فروشنده به هر دلیلی از تحویلش طفره میره، بدونید که ابزارهای قانونی برای دفاع از حق تون وجود داره.

فراخوان به اقدام (Call to Action)

برای اینکه مطمئن بشید دادخواستتون مو لا درزاش نمیره و پرونده تون با قدرت شروع میشه، بهتره حتماً از یه وکیل متخصص کمک بگیرید. وکیل ها با ریزه کاری های قانونی آشنا هستن و می تونن پرونده شما رو با دقت و تجربه بیشتری پیش ببرن. برای دریافت مشاوره حقوقی تخصصی و تنظیم دادخواست متناسب با پرونده خودتون، همین حالا با تیم وکلای ما تماس بگیرید.