شرایط تخلیه ملک تجاری: صفر تا صد قوانین و مراحل (جامع)

شرایط تخلیه ملک تجاری
تخلیه ملک تجاری در ایران، مثل یک پازل حقوقی پیچیده ست که هم صاحب ملک (موجر) و هم مستاجر باید تکه هایش رو درست کنار هم بذارن. این فرآیند با تخلیه ملک مسکونی کلی فرق داره و اگر حواست نباشه، ممکنه سر و کارت به دردسرهای قانونی و کلی اتلاف وقت و هزینه بخوره. برای همین باید حسابی حواست جمع باشه و با قوانین و مراحلش آشنا بشی.
برای اینکه هم موجر بدونه چطور باید ملکش رو از مستاجر پس بگیره و هم مستاجر از حقوق خودش آگاه باشه و بتونه در مقابل درخواست های تخلیه از خودش دفاع کنه، این مقاله قراره یه راهنمای کامل و جامع باشه. اینجا قرار نیست فقط از ماده و تبصره حرف بزنیم، بلکه می خوایم به زبان خودمون بگیم چی به چیه تا قشنگ دستت بیاد.
مبانی قانونی حاکم بر تخلیه ملک تجاری
قبل از اینکه وارد جزئیات بشیم، باید با قوانین پایه ای آشنا بشی. داستان اجاره ملک تجاری، از قدیم تا الان، حسابی پیچیده شده و هر دوره ای قانون خاص خودش رو داشته. همین تفاوت قوانین، کار رو یه کمی سخت کرده، ولی نگران نباش، الان برات روشن می کنم.
سیر تحول قوانین اجاره املاک تجاری در ایران
اجاره نامه های تجاری، شبیه به فیلم های چند قسمتی هستن که هر قسمتش یه قانون جدید اومده. بیایید ببینیم این قوانین از کجا شروع شدن و به کجا رسیدن:
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶: اوج قدرت مستاجر
این قانون، واقعاً یه تحول بزرگ بود و میشه گفت به شدت از مستاجر حمایت می کرد. اگه اجاره نامه ت قبل از سال ۵۶ بسته شده باشه یا تحت شمول این قانون قرار بگیره، بدون که مستاجر کلی حق و حقوق داره، از جمله حق سرقفلی و حق کسب و پیشه. یعنی چی؟ یعنی حتی اگه مدت اجاره تموم هم بشه، موجر نمیتونه به راحتی مستاجر رو بندازه بیرون. برای تخلیه باید دلیل خیلی موجهی داشته باشه و تازه، کلی هم حق و حقوق مستاجر رو پرداخت کنه.
- حق سرقفلی و حق کسب و پیشه: این دو تا، مثل یه سپر دفاعی برای مستاجر عمل می کردن و تخلیه رو خیلی سخت می کردن. موجر فقط توی یه سری شرایط خیلی خاص می تونست درخواست تخلیه بده و اون هم با پرداخت این حقوق.
- موارد معدود تخلیه: موجر باید ثابت می کرد که خودش به ملک برای شغل نیاز داره، یا می خواد ملک رو خراب کنه و از نو بسازه، یا مستاجر تخلفات اساسی مثل تغییر شغل بدون اجازه انجام داده. اون هم با کلی اما و اگر و پرداخت حق و حقوق.
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲: یه استثنای کوتاه
این قانون بیشتر برای املاک مسکونی بود و زیاد روی اماکن تجاری جدید تأثیر نداشت. در واقع، اماکن تجاری که قبل از سال ۱۳۶۲ اجاره داده شده بودند، همچنان تابع قانون ۱۳۵۶ باقی موندن و قراردادهای جدید هم معمولاً سعی می کردند تا حد امکان از این قانون تبعیت نکنن.
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶: انقلاب در اجاره نامه ها
اینجا بود که ورق برگشت! قانون سال ۷۶ اومد و روابط موجر و مستاجر رو حسابی تغییر داد. با این قانون، تأکید اصلی روی توافقات و شروطی بود که توی خود قرارداد اجاره نوشته می شد. یعنی چی؟ یعنی اگه توی اجاره نامه مشخصاً حرفی از سرقفلی یا حق کسب و پیشه به میون نیومده باشه، مستاجر این حق رو نداره. این قانون به موجر قدرت بیشتری داد که بعد از تموم شدن مدت اجاره، ملکش رو پس بگیره و فرآیند تخلیه رو خیلی ساده تر کرد.
- تأکید بر قرارداد: هرچیزی که توی قرارداد می نوشتید، ملاک بود. اگه شرطی برای تخلیه فوری بود، همون شرط اجرا می شد.
- سرقفلی: اگه مستاجر سرقفلی نداده باشه یا توی قرارداد ذکر نشده باشه، بعد از تموم شدن اجاره باید ملک رو تخلیه کنه.
قانون مدنی: مادر قوانین
در کنار همه این قوانین خاص، قانون مدنی هم همیشه به عنوان اصول کلی بر قراردادهای اجاره حاکم بوده. مفادی مثل مسئولیت موجر در تحویل ملک سالم و قابلیت انتفاع، یا مسئولیت مستاجر در نگهداری از ملک، همه ریشه در قانون مدنی دارن. در واقع، قوانین روابط موجر و مستاجر، مکمل قانون مدنی هستن.
قوانین و رویه های جدید (۱۴۰۳ به بعد): سامانه خودنویس و دستور تخلیه فوری
تازگی ها، برای اینکه کار اجاره و تخلیه راحت تر و سریع تر بشه، پای سامانه های هوشمند هم به این حوزه باز شده. سامانه
خودنویس
یکی از همین هاست که برای ثبت قراردادهای اجاره جدید راه اندازی شده.
- معرفی سامانه خودنویس: این سامانه قراره کار ثبت قراردادهای اجاره رو الکترونیکی و شفاف کنه. قراردادهایی که تو این سامانه ثبت میشن، اعتبار بالایی دارن و میشه سریع تر از طریقشون اقدام به تخلیه کرد.
- نقش خودنویس در تسریع تخلیه: اگه قرارداد اجاره ت رو توی سامانه خودنویس ثبت کرده باشی، می تونی برای تخلیه فوری از طریق مراجع قضایی اقدام کنی که خیلی سریع تر از روش های قدیمی ئه. این یه مزیت بزرگ برای موجران محسوب میشه.
تفاوت های کلیدی حکم تخلیه و دستور تخلیه: کدوم به درد کی می خوره؟
این دو تا عبارت رو خیلی می شنوی و مهمه که فرقشون رو بدونی. خیلی ها این دوتا رو با هم اشتباه می گیرن، در حالی که مسیر و شرایط هر کدوم حسابی با هم فرق داره:
دستور تخلیه: سریع و بدون دنگ و فنگ
دستور تخلیه، یه جور حکم سریع السیر قضائیه. فکر کن یه مسیر اضطراری برای مواقعی که همه چی طبق اصول و قوانین مشخص و واضحه و نیاز به کلی دادرسی و بحث و جدل نیست.
- تعریف: یه دستور قضاییه که مرجع قضایی (معمولاً شورای حل اختلاف) اون رو صادر می کنه تا مستاجر سریعاً ملک رو تخلیه کنه.
- شرایط صدور: این دستور معمولاً برای قراردادهای اجاره ای صادر میشه که
تابع قانون سال ۱۳۷۶ یا بعد از اون هستن
و یکی از این شرایط رو دارن:
- قرارداد اجاره به صورت کتبی و رسمی (مثلاً توی دفترخونه) تنظیم شده باشه.
- قرارداد اجاره به صورت عادی (مثلاً توی بنگاه) تنظیم شده باشه و
دو نفر شاهد زیرش رو امضا کرده باشن.
- قرارداد اجاره توی
سامانه خودنویس
ثبت شده باشه.
- مراجع: بیشتر از طریق شورای حل اختلاف اقدام میشه. اگه اجاره نامه رسمی باشه، از طریق اداره ثبت اسناد و املاک هم میشه اقدام کرد.
- فوریت اجرا: اسمش روشه؛ فوریه! یعنی نیازی به کلی رسیدگی قضایی و جلسه دادگاه و اثبات و انکار نیست. مرجع قضایی فقط بررسی می کنه که شرایط صدور دستور تخلیه وجود داره یا نه و اگه داشت، دستور رو صادر می کنه.
- عدم نیاز به دادرسی ماهوی: یعنی دادگاه وارد جزئیات و ماهیت اختلاف نمیشه؛ فقط فرمالیته بودن قرارداد و تاریخ انقضا رو چک می کنه.
حکم تخلیه: مسیر طولانی تر با بررسی دقیق تر
حکم تخلیه، مسیر عادی و طولانی تره که نیاز به رسیدگی های دقیق تر قضایی داره. مثل یه جاده اصلی که توش ممکنه کلی پیچ و خم و توقف باشه.
- تعریف: این یه حکمه که بعد از کلی رسیدگی قضایی، دادرسی، دفاع طرفین و بررسی ماهیت دعوا توسط دادگاه عمومی حقوقی صادر میشه.
- شرایط صدور: معمولاً برای قراردادهای اجاره ای که
تابع قانون سال ۱۳۵۶ هستن
یا مواردی که شرایط صدور دستور تخلیه فوری رو ندارن (مثلاً اجاره نامه ی عادی بدون شاهد، یا قراردادهای شفاهی) صادر میشه.
- مراجع: باید بری دادگاه عمومی حقوقی و دادخواست بدی.
- نیاز به دادرسی و رسیدگی قضایی: اینجا دیگه داستان فرق داره. دادگاه حسابی وارد جزئیات میشه، ادعای طرفین رو می شنوه، مدارک رو بررسی می کنه، ممکنه کارشناس بفرسته و خلاصه کلی زمان می بره تا به یه نتیجه برسه.
- امکان اعتراض و تجدیدنظر: چون حکم صادر شده، میشه بهش اعتراض کرد و درخواست تجدیدنظر داد، که خودش باز زمان رو طولانی تر می کنه.
خلاصه کلام اینکه، اگه دنبال سرعت و راحتی هستی، قرارداد اجاره ات رو رسمی کن، یا حتماً دو تا شاهد داشته باش و یا توی سامانه خودنویس ثبتش کن تا بتونی از مزایای دستور تخلیه بهره ببری. وگرنه باید آماده یه مسیر طولانی تر برای حکم تخلیه باشی.
ویژگی | دستور تخلیه | حکم تخلیه |
---|---|---|
قوانین حاکم | عمدتاً قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ و جدیدتر | عمدتاً قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ |
نوع قرارداد | رسمی، عادی با دو شاهد، ثبت شده در خودنویس | عادی بدون شاهد، شفاهی، تابع قانون ۱۳۵۶ |
مرجع رسیدگی | شورای حل اختلاف، اداره ثبت | دادگاه عمومی حقوقی |
فرآیند | سریع و بدون دادرسی ماهوی | طولانی و نیازمند دادرسی کامل |
امکان اعتراض | به دستور نمی توان اعتراض کرد، اما می توان دعوای ابطال دستور را مطرح کرد. | امکان اعتراض و تجدیدنظر وجود دارد. |
مدت زمان | معمولاً چند روز تا چند هفته | چند ماه تا بیش از یک سال |
شرایط و دلایل قانونی تخلیه ملک تجاری (از نگاه موجر و مستاجر)
حالا که تفاوت حکم و دستور رو فهمیدی، بیایید ببینیم اصلاً تحت چه شرایطی میشه درخواست تخلیه ملک تجاری رو مطرح کرد. این دلایل هم برای موجر و هم برای مستاجر فرق داره.
دلایل تخلیه از سوی موجر (مهمترین دلایل)
صاحب ملک، یه سری دلایل قانونی داره که می تونه با استناد به اون ها، درخواست تخلیه ملک تجاری رو بده. این دلایل رو باید خوب بشناسی تا هم حق و حقوقت رو بدونی، هم اگه مستاجر هستی، بتونی از خودت دفاع کنی.
۱. پایان مدت قرارداد اجاره: وقتی زمان قرارداد تموم میشه
این یکی از
رایج ترین و ساده ترین دلایل تخلیه
به حساب میاد، اما باز هم بستگی به قانون حاکم داره:
- قراردادهای تابع قانون ۱۳۷۶ (و جدیدتر): اینجا کار خیلی ساده تره. اگه مدت اجاره تموم شده باشه و توی قرارداد شرطی برای تمدید خودکار نباشه، موجر می تونه درخواست تخلیه فوری بده. مستاجر باید ملک رو تحویل بده. اگه نده، موجر می تونه درخواست دستور تخلیه از شورای حل اختلاف یا اداره ثبت (اگه اجاره نامه رسمی باشه) رو بده.
- قراردادهای تابع قانون ۱۳۵۶: اینجا قضیه پیچیده میشه. حتی با تموم شدن مدت اجاره، موجر نمیتونه به راحتی مستاجر رو بندازه بیرون. مگر اینکه یکی از دلایل موجه قانونی رو داشته باشه و
حق کسب و پیشه مستاجر رو پرداخت کنه.
مثلاً اگه موجر بخواد خودش اونجا کسب و کار راه بندازه یا ملک رو تخریب و نوسازی کنه.
۲. عدم پرداخت اجاره بها یا اجرت المثل: وقتی پول اجاره نمیرسه
همونطور که میدونی، پرداخت اجاره بها از
اصلی ترین تعهدات مستاجره.
اگه مستاجر اجاره رو سر وقت نده، موجر می تونه اقدام قانونی کنه.
- اخطاریه ها و فرصت های قانونی: معمولاً موجر باید اول به مستاجر اخطار بده که اجاره رو پرداخت کنه. اگه مستاجر پرداخت نکرد، موجر می تونه درخواست تخلیه بده. توی قانون ۱۳۵۶، اگه مستاجر سه بار ظرف یک سال بعد از اخطار، اجاره رو نداده باشه، موجر می تونه درخواست تخلیه بده و حتی حق سرقفلی مستاجر هم ساقط میشه. توی قانون ۱۳۷۶، اگه توی قرارداد شرط شده باشه که با عدم پرداخت اجاره در موعد مقرر، قرارداد فسخ میشه، موجر می تونه مستقیم برای تخلیه اقدام کنه.
- تکرار تخلف و سلب حق سرقفلی: توی قراردادهای قدیمی (۱۳۵۶)، اگه مستاجر چند بار اجاره رو نده، ممکنه حق سرقفلیش هم از بین بره.
۳. تعدی و تفریط مستاجر: وقتی مستاجر به ملک خسارت میزنه
مستاجر باید از ملکی که اجاره کرده،
مثل مالک خودش مراقبت کنه.
یعنی حق نداره به ملک آسیب بزنه، تغییرات اساسی بده یا ازش سوءاستفاده کنه.
- سوء استفاده از ملک: مثلاً اجاره مغازه ای برای فروش لوازم خانگی بوده، ولی مستاجر اون رو تبدیل به انبار مواد شیمیایی کرده.
- ایجاد خسارت یا تغییرات اساسی: اگه مستاجر بدون اجازه موجر، دیوارها رو خراب کنه، نقشه ملک رو عوض کنه یا خسارت جدی به ملک بزنه، موجر حق داره درخواست تخلیه بده. البته باید بتونه این موارد رو اثبات کنه که معمولاً با گرفتن تأمین دلیل (گزارش کارشناس دادگستری) انجام میشه.
۴. تغییر شغل یا استفاده غیرمجاز از ملک: وقتی مستاجر از هدف اجاره تخطی می کنه
یکی از شروط مهم توی قراردادهای اجاره تجاری،
تعیین نوع شغل یا کاربری ملکه.
اگه مستاجر بدون اجازه موجر، شغلش رو عوض کنه یا از ملک برای کاری غیر از اونچه توافق شده استفاده کنه، موجر می تونه درخواست تخلیه بده.
- مخالف با مفاد اجاره نامه: اگه توی قرارداد نوشته شده باشه که ملک برای کفش فروشی اجاره داده شده، مستاجر حق نداره اون رو تبدیل به فست فود کنه.
- عرف محل: حتی اگه توی قرارداد هم صراحتاً ذکر نشده باشه، استفاده ای که با عرف محل یا نوع ملک جور درنمیاد، می تونه دلیل تخلیه باشه.
۵. انتقال مورد اجاره به غیر بدون اذن موجر: وقتی مستاجر ملک رو به کس دیگه ای میده
یه مستاجر حق نداره ملکی رو که اجاره کرده،
بدون اجازه موجر به کس دیگه اجاره بده یا سرقفلش رو واگذار کنه.
این کار رو توی اصطلاح حقوقی میگن انتقال به غیر.
- اجاره فرعی یا واگذاری سرقفلی بدون مجوز: اگه مستاجر این کار رو انجام بده و موجر هم اجازه نداده باشه، موجر می تونه درخواست تخلیه بده. این مورد به خصوص توی قراردادهای قدیمی (۱۳۵۶) که سرقفلی اهمیت داشت، خیلی مهم بود و تخلف محسوب می شد.
۶. نیاز موجر به ملک برای کسب و کار شخصی یا سکونت: وقتی صاحب ملک خودش نیاز داره
این مورد بیشتر
توی قانون سال ۱۳۵۶ معنی پیدا می کرد.
یعنی اگه موجر می خواست خودش توی اون ملک تجاری، کسب و کار راه بندازه یا حتی برای سکونت خودش یا خانواده اش بهش نیاز داشت، می تونست درخواست تخلیه بده.
- فقط در قانون ۱۳۵۶: این دلیل تقریباً توی قراردادهای جدید (بعد از ۷۶) کاربرد نداره. توی قانون ۵۶ هم با شرایط سختگیرانه بود و موجر باید حق کسب و پیشه مستاجر رو پرداخت می کرد.
- ضمانت اجرا: اگه موجر ملک رو به این دلیل تخلیه می کرد ولی بعداً خودش ازش استفاده نمی کرد، مستاجر می تونست ازش خسارت بگیره.
۷. نیاز به تخریب و نوسازی ملک: وقتی باید ساختمون رو از نو ساخت
اگه یه ساختمون تجاری خیلی قدیمی باشه و نیاز به تخریب و نوسازی داشته باشه، موجر می تونست درخواست تخلیه بده. این مورد هم
بیشتر توی قانون ۱۳۵۶ مطرح بود.
- فقط در قانون ۱۳۵۶: بازم میگم، توی قراردادهای جدید این مورد به راحتی دلیل تخلیه نیست. توی قانون ۵۶ هم موجر باید پروانه ساخت و ساز می گرفت و به دادگاه ارائه می داد و البته
حق کسب و پیشه مستاجر رو پرداخت می کرد.
- ضمانت اجرا: اگه موجر ملک رو به این دلیل تخلیه می کرد ولی بعد از یه مدت مشخص (مثلاً ۶ ماه) شروع به ساخت و ساز نمی کرد، باز هم باید به مستاجر سابق خسارت می داد.
۸. فروش ملک تجاری: آیا به تنهایی دلیل تخلیه است؟
خیلی ها فکر می کنن اگه مالک ملک تجاری رو بفروشه، مستاجر باید سریعاً تخلیه کنه.
این باور کاملاً اشتباهه!
فروش ملک به تنهایی دلیل قانونی برای تخلیه مستاجر نیست.
مستاجر تا پایان مدت اجاره یا تا زمانی که دلایل قانونی برای تخلیه وجود داشته باشه، حق استفاده از ملک رو داره. مالک جدید (خریدار) به جای مالک قبلی قرار می گیره و باید به قرارداد اجاره پایبند باشه. مگر اینکه توی خود قرارداد اجاره، شرطی برای فسخ در صورت فروش ملک وجود داشته باشه که اون هم باید با شرایط قانونی خودش انجام بشه.
دلایل تخلیه از سوی مستاجر (درخواست فسخ و تخلیه)
فکر نکن فقط موجر می تونه درخواست تخلیه بده! مستاجر هم توی یه سری شرایط خاص حق داره قرارداد اجاره رو فسخ کنه و ملک رو تخلیه کنه. این موارد بیشتر برمی گرده به
نقص در ملک یا عدم انجام تعهدات از سوی موجر.
- عدم قابلیت انتفاع از ملک: اگه ملک اجاره شده به خاطر یه عیب یا خرابی جدی، دیگه قابل استفاده نباشه و بشه ثابت کرد که این عیب از قبل بوده یا موجر مسئول رفعش بوده ولی کاری نکرده، مستاجر می تونه فسخ قرارداد و تخلیه رو بخواد.
- عدم تحویل ملک توسط موجر در موعد مقرر: اگه موجر سر وقت ملک رو به مستاجر تحویل نده، مستاجر حق فسخ قرارداد رو داره.
- فوت مستاجر و درخواست فسخ توسط ورثه: توی یه سری قراردادها، اگه مستاجر فوت کنه و ورثه اش نخوان به قرارداد ادامه بدن، می تونن درخواست فسخ و تخلیه بدن.
- تحقق شروط فسخ مندرج در قرارداد: اگه توی خود قرارداد اجاره، شرطی برای فسخ از جانب مستاجر نوشته شده باشه و اون شرط محقق بشه، مستاجر می تونه قرارداد رو فسخ کنه.
- تأمین دلیل برای تخلیه در صورت امتناع موجر: اگه مستاجر بخواد ملک رو تخلیه کنه و کلید رو تحویل بده، ولی موجر از تحویل گرفتن خودداری کنه، مستاجر می تونه از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست تأمین دلیل (گزارش کتبی از وضعیت ملک و امتناع موجر) رو بده و کلید رو به دادگاه تحویل بده تا بعداً برایش دردسر نشه.
مراحل گام به گام فرآیند تخلیه ملک تجاری (عملی و اجرایی)
خب، تا اینجا با قوانین و دلایل تخلیه آشنا شدیم. حالا وقتشه بریم سر اصل مطلب:
چطور عملاً ملک رو تخلیه کنیم؟
اینجا بهت قدم به قدم توضیح میدم که برای هر نوع قرارداد، باید چه کارهایی انجام بدی.
روش های تخلیه برای قراردادهای تابع قانون ۱۳۷۶ (و جدیدتر): مسیر سریع
اگه قرارداد اجاره ات بعد از سال ۱۳۷۶ بسته شده، خبر خوب اینه که فرآیند تخلیه معمولاً
سریع تر و ساده تره.
بیا ببینیم چه راه هایی داری:
۱. تخلیه از طریق شورای حل اختلاف: برای اجاره نامه های عادی
شورای حل اختلاف، یه مرجع قضایی نسبتاً سریع و دردسترس برای رسیدگی به این جور پرونده هاست. اگه اجاره نامه ات عادی (توی بنگاه یا بین خودتون) تنظیم شده و
دو تا شاهد زیرش رو امضا کردن،
این بهترین راهه.
- تنظیم اظهارنامه رسمی (در صورت لزوم): همیشه بهتره که قبل از هر اقدام قضایی، یه اظهارنامه رسمی برای مستاجر بفرستی. اینجوری نشون میدی که اول اخطار دادی و بعد اقدام کردی. توی اظهارنامه، از مستاجر می خوای که ملک رو ظرف مدت مشخصی (مثلاً ۱۰ روز) تخلیه کنه.
- ثبت نام در سامانه ثنا و اخذ کد کاربری: برای هر اقدام قضایی در ایران، اول باید توی سامانه ثنا ثبت نام کنی و کد کاربری و رمز عبور بگیری. همه ابلاغیه های قضایی هم از طریق این سامانه برات میاد.
- مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و ثبت درخواست دستور تخلیه: با مدارکت (که پایین تر میگم چی لازمه)، برو یکی از دفاتر خدمات قضایی. اونجا دادخواست یا درخواست دستور تخلیه رو ثبت می کنی.
- مدارک مورد نیاز:
-
اصل و کپی قرارداد اجاره با امضای دو شاهد
- سند مالکیت ملک (یا کپی برابر اصل)
- شناسنامه و کارت ملی موجر
- اگه اظهارنامه فرستادی، کپی برابر اصل اظهارنامه
-
- مدت زمان تقریبی: اگه مدارکت کامل باشه و شرایط صدور دستور تخلیه فراهم باشه، شورای حل اختلاف معمولاً ظرف چند روز تا چند هفته دستور تخلیه رو صادر می کنه و بعد از ابلاغ به مستاجر، بهش فرصت (معمولاً چند روزه) برای تخلیه میده.
۲. تخلیه از طریق اداره ثبت اسناد و املاک: برای اجاره نامه های رسمی
اگه حسابی حواس جمع بودی و
قرارداد اجاره ات رو توی دفترخونه اسناد رسمی ثبت کردی،
مسیرت برای تخلیه حتی سریع تر هم میشه! این روش بهش میگن اخذ اجراییه.
- مراجعه به دفترخانه تنظیم کننده سند: مستقیم میری همون دفترخونه ای که اجاره نامه رو توش امضا کردی.
- اخذ اجراییه بر تخلیه: از دفترخونه درخواست می کنی که برات اجراییه صادر کنن. اجراییه یعنی یه دستور رسمی برای اجرای مفاد سند، که اینجا یعنی تخلیه ملک.
- مدت زمان تقریبی: این روش معمولاً خیلی سریع تر از شورای حل اختلافه و ممکنه توی چند روز اجراییه صادر بشه و به مستاجر ابلاغ بشه. مستاجر هم معمولاً یه مهلت خیلی کوتاهی (مثلاً سه تا پنج روز) برای تخلیه داره.
۳. تخلیه از طریق سامانه خودنویس: برای قراردادهای جدید ۱۴۰۳ به بعد
این روش،
جدیدترین و شاید سریع ترین راه
برای تخلیه ملک تجاریه، به شرط اینکه قرارداد اجاره ات توی سامانه خودنویس ثبت شده باشه. این سامانه با هدف شفافیت و سرعت در معاملات ملکی راه افتاده.
- شرایط و الزامات ثبت قرارداد در سامانه: برای اینکه بتونی از مزایای این سامانه استفاده کنی، باید اجاره نامه ات رو طبق مقررات توی همین سامانه ثبت کرده باشی و کد رهگیری گرفته باشی.
- سهولت و سرعت درخواست دستور تخلیه: مزیت بزرگ این سامانه اینه که بعد از تموم شدن مدت اجاره، می تونی خیلی راحت و سریع، از طریق همین سامانه یا دفاتر خدمات قضایی مرتبط، درخواست دستور تخلیه فوری بدی. چون همه چیز الکترونیکی و ثبت شده، فرآیند شناسایی و رسیدگی به مراتب سریع تر انجام میشه.
روش های تخلیه برای قراردادهای تابع قانون ۱۳۵۶: مسیر طولانی تر و پیچیده تر
اگه اجاره نامه ات مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ و تابع قانون ۱۳۵۶ هست، باید بدونی که
کار یکم سخت تر و زمان برتره.
اینجا دیگه خبری از دستور تخلیه فوری نیست و باید بری سراغ دادگاه عمومی حقوقی و حکم تخلیه بگیری.
- مراحل ارسال اظهارنامه: بازم شروع کار با یه اظهارنامه رسمی به مستاجره. باید دلایل درخواست تخلیه ات رو (مثلاً نیاز شخصی، تخریب و نوسازی، یا تخلف مستاجر) توش بنویسی.
- طرح دادخواست تخلیه در دادگاه عمومی حقوقی: بعد از اظهارنامه، باید یه دادخواست رسمی برای تخلیه به دادگاه عمومی حقوقی تقدیم کنی. این دادخواست باید شامل مشخصات کامل طرفین، مشخصات ملک و دلایل قانونی برای تخلیه باشه.
- تأمین دلیل برای اثبات دلایل تخلیه: اگه دلیل تخلیه ات تخلف مستاجره (مثل تعدی، تفریط، تغییر شغل)، باید اون رو اثبات کنی. این کار معمولاً با کمک کارشناس دادگستری و گرفتن تأمین دلیل انجام میشه. کارشناس میاد و وضعیت ملک رو بررسی و گزارش میده.
- لزوم کارشناسی برای تعیین حق کسب و پیشه: اگه مستاجر حق سرقفلی یا کسب و پیشه داشته باشه (که توی قراردادهای تابع قانون ۱۳۵۶ تقریباً همیشه داره)، دادگاه یه کارشناس می فرسته تا این حق رو برآورد و قیمت گذاری کنه.
- مراحل پرداخت حق کسب و پیشه توسط موجر: بعد از اینکه مبلغ حق کسب و پیشه مشخص شد، موجر باید این مبلغ رو به مستاجر پرداخت کنه. تا وقتی که این مبلغ پرداخت نشه، تخلیه انجام نمیشه.
- مدت زمان تقریبی: این فرآیند ممکنه از چند ماه تا حتی بیشتر از یک سال طول بکشه، چون هم رسیدگی دادگاه زمان بره و هم ممکنه مستاجر به حکم اعتراض کنه و درخواست تجدیدنظر بده.
اقدامات در صورت عدم پرداخت اجاره بها: راه حل مشکل بی پولی مستاجر
عدم پرداخت اجاره بها یکی از مهم ترین دلایل درخواست تخلیه است. اگه مستاجر اجاره رو نده، باید این مراحل رو طی کنی:
- ارسال اخطاریه و اظهارنامه: قدم اول همیشه ارسال اخطار شفاهی و بعدش اظهارنامه کتبی و رسمی هست. توی اظهارنامه باید مدت زمان مشخصی برای پرداخت تعیین کنی.
- تودیع اجاره بها توسط مستاجر و پیامدهای آن: اگه مستاجر اجاره بها رو نده، موجر می تونه درخواست تخلیه بده. اما اگه مستاجر بعد از دریافت اخطار یا حتی بعد از تشکیل پرونده در دادگاه، اجاره بها رو (به علاوه خسارت تأخیر) به حساب دادگستری واریز کنه، معمولاً دستور یا حکم تخلیه برای اولین بار صادر نمیشه. البته این ارفاق فقط برای یک بار هست و اگه مستاجر دوباره اجاره رو نده، دیگه این فرصت رو نداره و تخلیه قطعی میشه.
- درخواست تخلیه و مطالبه اجور معوقه و خسارت تأخیر: موجر می تونه در کنار درخواست تخلیه، اجاره بهای عقب افتاده و همچنین خسارت تأخیر در پرداخت رو هم از دادگاه مطالبه کنه. این خسارت معمولاً بر اساس شاخص بانک مرکزی محاسبه میشه.
نکات کلیدی، چالش ها و سوالات مهم در فرآیند تخلیه ملک تجاری
فرآیند تخلیه ملک تجاری پر از جزئیات و ظرایفه. اینجا یه سری نکات مهم رو بهت میگم که حتماً باید بدونی تا تو این مسیر گیر نکنی.
مدارک لازم برای درخواست تخلیه: چک لیست جامع برای موجر و مستاجر
قبل از هر اقدامی، مطمئن شو که همه مدارکت رو آماده کردی. نداشتن یکی از این ها، میتونه پرونده ات رو حسابی عقب بندازه:
- برای موجر:
-
اصل و کپی قرارداد اجاره (با دو شاهد یا رسمی)
- سند مالکیت ملک (یا کپی برابر اصل)
- شناسنامه و کارت ملی موجر
- کپی اظهارنامه های ارسالی به مستاجر (در صورت وجود)
- مدارک اثبات تخلف مستاجر (مثل گزارش کارشناس، عکس، شهادت شهود در صورت تعدی و تفریط یا تغییر شغل)
- رسیدهای عدم پرداخت اجاره بها (در صورت مطالبه)
-
- برای مستاجر (برای دفاع یا درخواست فسخ):
-
اصل و کپی قرارداد اجاره
- رسیدهای پرداخت اجاره بها
- مدارک اثبات عیوب ملک یا عدم تحویل (در صورت درخواست فسخ)
- رسید واریز اجاره بها به حساب دادگستری (در صورت تأخیر در پرداخت)
- مدارک شناسایی
-
مدت زمان رسیدگی و اجرای احکام: چقدر طول می کشه؟
یکی از سوالات مهم،
مدت زمان تخلیه ست.
باید واقع بین باشی که این زمان میتونه حسابی متغیر باشه:
- دستور تخلیه (قراردادهای بعد از ۷۶): معمولاً سریع تره. از ثبت درخواست تا صدور دستور ممکنه چند روز تا چند هفته طول بکشه و بعد از ابلاغ هم مستاجر چند روز (معمولاً ۳ تا ۱۰ روز) فرصت تخلیه داره.
- حکم تخلیه (قراردادهای قبل از ۷۶): این یکی طولانی تره. رسیدگی تو دادگاه ممکنه چند ماه طول بکشه، بعدش امکان اعتراض و تجدیدنظر هست که باز هم چند ماه به زمان اضافه می کنه. در کل ممکنه از ۶ ماه تا حتی یک سال و نیم طول بکشه.
- امکان اعتراض و توقف دستور تخلیه توسط مستاجر: در مورد دستور تخلیه، مستاجر
نمی تونه اعتراض کنه
و بگه دستور اشتباه صادر شده. اما اگه مستاجر ادعا کنه که قرارداد اجاره اش تمدید شده، یا اصلاً قراردادی وجود نداشته، یا اجاره نامه ارائه شده جعلیه، می تونه درخواست ابطال دستور تخلیه رو بده و با ارائه مدارک قوی، ممکنه اجرای دستور رو موقتاً متوقف کنه تا دادگاه به این ادعاها رسیدگی کنه. این کار معمولاً به سرعت در دادگاه انجام میشه.
هزینه های دادرسی و اجرایی: جیبتو آماده کن
پرونده های حقوقی هزینه های خودش رو داره. دعوای تخلیه ملک تجاری، از نظر قانونی
یک دعوای غیرمالی محسوب میشه.
- هزینه های دادرسی: برای دعوای تخلیه (چه دستور و چه حکم)، هزینه دادرسی نسبتاً کمی دریافت میشه (حدود ۱۵۰ هزار تومان در سال های اخیر)، اما این تازه شروع کاره.
- هزینه های اجرایی: بعد از صدور حکم یا دستور، برای اجرا هم باید هزینه هایی مثل نیم عشر اجراییه رو پرداخت کنی.
- هزینه های کارشناسی: اگه نیاز به کارشناسی (مثلاً برای تأمین دلیل تخلف مستاجر یا تعیین حق کسب و پیشه) باشه، باید هزینه کارشناسی رو هم جداگانه پرداخت کنی.
- هزینه وکیل: اگه وکیل بگیری، باید حق الوکاله اون رو هم در نظر بگیری که البته با توجه به پیچیدگی پرونده، معمولاً ارزشش رو داره.
چالش های رایج: دردسرهایی که ممکنه بخوری
تو این مسیر ممکنه با یه سری مشکلات رایج مواجه بشی. پیش بینی این چالش ها میتونه بهت کمک کنه تا بهتر مدیریتشون کنی:
- مستاجری که کلید را تحویل نمی دهد یا ملک را تخلیه نمی کند: این یکی از رایج ترین مشکلاته. در این حالت، بعد از صدور حکم یا دستور تخلیه، با حضور مأمور اجرا و کلانتری، قفل ملک شکسته میشه و ملک تحویل موجر میشه. معمولاً هزینه این کار هم با مستاجره.
- موجری که از تحویل گرفتن ملک خودداری می کند: اگه مستاجر می خواد ملک رو تخلیه کنه ولی موجر حاضر به تحویل گرفتن نیست، مستاجر باید حتماً اظهارنامه رسمی بفرسته و از موجر بخواد که برای تحویل گرفتن ملک حاضر بشه. اگه موجر نیومد، مستاجر می تونه کلید رو به دفتر دادگاه یا شورای حل اختلاف تحویل بده و از اونجا درخواست تأمین دلیل (گزارش کتبی از تخلیه و تحویل کلید) رو بکنه تا بعداً موجر نتونه ادعای تأخیر در تخلیه کنه.
- تخریب یا ایراد خسارت به ملک توسط مستاجر: اگه مستاجر به ملک خسارت زده باشه، موجر می تونه ضمن درخواست تخلیه یا حتی بعد از تخلیه، درخواست جبران خسارت رو هم از دادگاه بکنه. برای این کار باید از طریق تأمین دلیل و نظر کارشناس، میزان خسارت اثبات و برآورد بشه.
- تخلیه ملک تجاری بدون قرارداد کتبی: این یکی از سخت ترین حالت هاست. اگه قرارداد کتبی نداشته باشی، اول باید رابطه استیجاری رو اثبات کنی که کار رو خیلی سخت می کنه. باید با مدارکی مثل رسید اجاره بها، شهادت شهود یا حتی فیش های آب و برق به نام مستاجر، وجود رابطه اجاره رو ثابت کنی. این فرآیند خیلی طولانی تر میشه و ممکنه به جای دعوای تخلیه، مجبور به طرح دعوای خلع ید بشی.
پیشگیری از مشکلات: یه راه حل هوشمندانه
همیشه میگن پیشگیری بهتر از درمانه! با رعایت یه سری نکات میتونی از بروز خیلی از این مشکلات جلوگیری کنی:
- اهمیت تنظیم دقیق قرارداد اجاره: قرارداد اجاره رو
با دقت و جامعیت کامل تنظیم کن.
همه جزئیات رو توش بنویس: مدت اجاره، مبلغ اجاره بها و نحوه پرداخت، شروط فسخ، مسئولیت ها، حق سرقفلی (اگه قراره باشه)، امکان یا عدم امکان انتقال به غیر، و مهمتر از همه،
شرایط و نحوه تخلیه بعد از پایان قرارداد.
- ثبت قرارداد در سامانه های رسمی (خودنویس) و اخذ کد رهگیری: اگه امکانش هست، حتماً قرارداد اجاره رو توی دفترخونه رسمی کن یا توی سامانه خودنویس ثبتش کن و کد رهگیری بگیر. این کار حسابی بهت کمک می کنه تا توی فرآیند تخلیه سرعت عمل بیشتری داشته باشی و از مزایای دستور تخلیه فوری بهره مند بشی.
نقش وکیل متخصص در پرونده های تخلیه ملک تجاری
با همه این توضیحات، می دونی که قوانین مربوط به تخلیه ملک تجاری چقدر پیچیده ست. اینجا پای یه وکیل متخصص میاد وسط که می تونه حسابی بهت کمک کنه.
چه زمانی حضور وکیل ضروری است؟
بعضی وقت ها خودت هم میتونی از پس کارها بربیای، اما
تو این موارد، حضور وکیل متخصص، دیگه ضروریه:
- پرونده های مربوط به سرقفلی: اگه بحث حق سرقفلی یا کسب و پیشه در میون باشه، این پرونده ها حسابی پیچیده میشن و وکیل میتونه حق و حقوقت رو حفظ کنه.
- اختلافات پیچیده: اگه طرف مقابل ادعاهای عجیب و غریب داره، مدارکت ناقصه، یا شرایط خاصی وجود داره که تو رو گیج کرده.
- عدم وجود قرارداد کتبی: اگه قرارداد اجاره ای نداری یا قرارداد شفاهی بوده، اثبات رابطه استیجاری و بعدش تخلیه، حسابی سخت و زمان بره و وکیل میتونه راهنماییت کنه.
- برای افزایش سرعت و دقت: اگه عجله داری یا نمی خوای اشتباهی انجام بدی که بعداً پشیمون بشی.
مزایای استفاده از وکیل متخصص ملکی: چرا باید وکیل بگیری؟
گرفتن وکیل، فقط برای آدم های ثروتمند نیست! تو این جور پرونده ها،
وکیل میتونه حسابی به نفع تو کار کنه:
- افزایش سرعت و دقت: یه وکیل متخصص، راه و چاه رو بلده و میتونه پرونده ات رو با سرعت و دقت بیشتری پیش ببره و از اشتباهات رایج جلوگیری کنه.
- جلوگیری از تضییع حقوق و کاهش هزینه های احتمالی: یه اشتباه کوچک تو این پرونده ها میتونه کلی از حقوق مالی و غیرمالی تو رو از بین ببره و هزینه های زیادی بهت تحمیل کنه. وکیل میتونه از این اتفاق جلوگیری کنه.
- ارائه بهترین استراتژی حقوقی: وکیل میتونه بهترین راهکار رو برای پرونده تو پیدا کنه و بگه کدوم قانون به نفع توئه و چطور باید اقدام کنی.
- نمایندگی و پیگیری پرونده: دیگه لازم نیست خودت مدام دنبال پرونده بری دادگاه و شورا و اداره ثبت. وکیل همه کارها رو از طرف تو انجام میده.
چگونه یک وکیل ملکی متخصص و مجرب انتخاب کنیم؟
انتخاب وکیل هم خیلی مهمه.
یه وکیل خوب باید این ویژگی ها رو داشته باشه:
- تخصص در پرونده های ملکی و به خصوص تخلیه: مطمئن شو که وکیل، تو حوزه املاک و اجاره، و بخصوص دعاوی تخلیه، تجربه و تخصص کافی رو داره.
- تجربه عملی: تجربه توی دادگاه ها و شوراهای حل اختلاف، خیلی بهش کمک می کنه تا بتونه پرونده ات رو بهتر مدیریت کنه.
- شفافیت در هزینه ها: قبل از شروع کار، از حق الوکاله وکیل و تمام هزینه های احتمالی پرونده باخبر باش.
- ارتباط خوب و پاسخگویی: وکیلی رو انتخاب کن که باهاش راحت باشی و بتونی سوالاتت رو ازش بپرسی و اون هم بهت شفاف و کامل جواب بده.
نتیجه گیری
دیدیم که داستان
شرایط تخلیه ملک تجاری
چقدر می تونه پر پیچ و خم باشه. از تفاوت قوانین سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ گرفته تا فرق بین حکم تخلیه و دستور تخلیه، و حتی نقش جدید سامانه خودنویس در این فرآیند. چه موجر باشی و چه مستاجر، لازمه که حسابی با حقوق و تکالیف خودت آشنا باشی تا بتونی از خودت محافظت کنی و توی این مسیر، دچار ضرر و زیان نشی. یادت باشه، اقدام به موقع و مشاوره حقوقی با یه وکیل متخصص،
همیشه بهترین راه حله.
با آگاهی کامل، می تونی این فرآیند رو با کمترین دردسر و بیشترین سرعت، پشت سر بذاری و به نتیجه دلخواهت برسی.
آیا شما به دنبال کسب اطلاعات بیشتر در مورد "شرایط تخلیه ملک تجاری: صفر تا صد قوانین و مراحل (جامع)" هستید؟ با کلیک بر روی قوانین حقوقی، به دنبال مطالب مرتبط با این موضوع هستید؟ با کلیک بر روی دسته بندی های مرتبط، محتواهای دیگری را کشف کنید. همچنین، ممکن است در این دسته بندی، سریال ها، فیلم ها، کتاب ها و مقالات مفیدی نیز برای شما قرار داشته باشند. بنابراین، همین حالا برای کشف دنیای جذاب و گسترده ی محتواهای مرتبط با "شرایط تخلیه ملک تجاری: صفر تا صد قوانین و مراحل (جامع)"، کلیک کنید.