شکاف عمیق میان بهای تمام شده ساخت و فروش ملک

آفتاب نیوز :

روز گذشته محمدرضا فرزین، رییس کل بانک مرکزی از کاهش تورم نقطه به نقطه میانگین قیمت مسکن در تهران طی اردیبهشت ماه و کنترل نسبی «رشد قیمت مسکن» در کشور خبر داد و گفت: هم اکنون 826 هزار قرارداد نهضت ملی مسکن را نظام بانکی منعقد کرده و میزان تسهیلات ساخت مسکن که در سال 1402 پرداخت شده هم رشد 304 درصدی داشته است و رشد نقطه به نقطه میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به عنوان نمایه ای از تغییرات قیمت مسکن در کل کشور، در اردیبهشت ماه امسال در مقایسه با مقطع مشابه سال گذشته کاهش قابل توجهی داشت به گونه ای که این شاخص در شهر تهران از 107.2 درصد اردیبهشت سال گذشته با کاهش قابل توجهی به 12.5 درصد در اردیبهشت ماه امسال رسیده است.

همچنین حجم معاملات در اردیبهشت امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته معادل 11.8 درصد افزایش پیدا کرده است. تسهیلات ساخت مسکن در ابتدای سال 1402 از 205 هزار فقره قرارداد به مبلغ 68 هزار میلیارد تومان به حدود 800 هزار فقره قرارداد به مبلغ 275 هزار میلیارد تومان با رشد 304 درصدی تا پایان اردیبهشت سال جاری رسیده است.

تسهیلات کمک ودیعه مسکن از 224 هزار فقره به مبلغ 13 هزار میلیارد تومان در ابتدای سال 1402 به حدود 462 هزار فقره و مبلغ 36 هزار میلیارد تومانی و رشد 175 درصدی تا پایان اردیبهشت سال جاری رسیده است.

البته گزارش تازه ای که مرکز آمار ایران از قیمت نهاده های ساختمانی در تهران نیز منتشر کرده تا حد زیادی از کاهش هزینه ها در تولید مسکن حکایت دارد. این گزارش می گوید تورم نقطه ای نهاده های ساختمانی در شهر تهران در زمستان سال گذشته به کمترین سطح خود از زمستان 1396 تاکنون رسیده و یک رکورد 6 ساله را به ثبت رسانده است.

عوامل متعددی روی قیمت مسکن تاثیر دارد که یکی از آنها، تغییر قیمت مواد اولیه یا همان مصالح ساختمانی است. آمار تازه نیز نشان می دهد که در انتهای سال گذشته، افزایش قیمت مصالح ساختمانی در شهر تهران به مراتب با سرعت کمتری نسبت به مدت مشابه در سال قبل رخ داده و در صورت ادامه این روند، می توان انتظار ثبات قیمت در نهاده های ساختمانی را داشت که در نهایت منجر به ثبات قیمت در بازار مسکن می شود.

با این حال، یک کارشناس حوزه مسکن معتقد است که «فاصله بسیار زیادی میان بهای تمام شده ساخت و فروش ملک وجود دارد.» مجید گودرزی، فعال حوزه مسکن در مورد کاهش قیمت ها در بازار مسکن در کل کشور، در مقایسه با مقطع مشابه سال گذشته به «اعتماد» گفت: هر چند نرخ تورم نقطه به نقطه قیمت مسکن را کاهش داده است، اما به دلیل عدم کنترل قیمت ها و نبود قدرت خرید به دلیل سرکوب دستمزد ها خرید مسکن باز هم کار آسانی نیست. این فعال حوزه مسکن در ادامه افزود: این روز ها دستمزد های اعلامی جامعه کارگری و جامعه کارمندی کفاف تامین نیاز مسکن مردم را نمی دهند و رهاشدگی قیمت گذاری ها فاصله بسیار زیادی میان بهای تمام شده ساخت و فروش و قیمت های بازار به وجود آورده است.

سیاست افزایش قیمت ها برای جلوگیری از مهاجرت به شهر های بزرگ غلط بود

گودرزی تصریح کرد: از سال های قبل می خواستند از مهاجرت به شهر های بزرگ جلوگیری کنند و سعی شد تا با یک خط مشی کاملا غلط قیمت مسکن را افزایش دهند.

این فعال حوزه مسکن در ادامه گفت: متاسفانه برخی کارگران و کارمندان به خصوص در شهر تهران قادر نیستند با این قیمت های نجومی، در تهران دوام بیاورند و به حاشیه تهران کوچ کرده اند، در صورتی که اقتصاد پایتخت به کار این افراد کاملا وابسته است.

او تصریح کرد: در حال حاضر تهران و شهر های بزرگ برای حقوق بگیران ثابت به جهنم تبدیل شده و فشار کمرشکنی به افرادی که دارای درآمد های ثابت هستند وارد می شود، از طرف دیگر نیز بحث تورم مسکن کاملا غیرمنطقی است.

تورم بخش مسکن بیش از 81 درصد اعلام شده است

گودرزی ادامه داد: برخلاف آنچه گفته می شود، هر ساله میزان تورم مسکن بیش از 80 درصد است و همین میزان هم به تورم عمومی تزریق می شود، در صورتی که تورم عمومی حدودا 38 درصد اعلام شده است، اما تورم مسکن بیش از 81 درصد اعلام شده است، بنابراین طبیعی است که بخش بزرگی از تورم عمومی مربوط به تورم بخش مسکن است.

این فعال حوزه مسکن خاطرنشان کرد: بخش بزرگی از تورم عمومی، تورم بخش مسکن است و در موضوع مسکن جز کنترل قیمت ها، کاهش قدرت خرید مسکن نیز مطرح است و در شرایطی که کشور دچار رکود تورمی است تصویب حقوق های 200 دلاری همچنان زیر خط فقر است و واقعا مشکلات را تشدید می کند.

سرکوب شدید در بخش تقاضا

گودرزی تصریح کرد: اگر قرار است جهشی در بخش تولید اتفاق بیفتد باید این جهش در بخش مصرف نیز باشد، در غیر این صورت سرمایه ها و کالا های ما بدون متقاضی و بدون مشتری خواهد ماند.

این کارشناس حوزه مسکن در ادامه گفت: در نظام اقتصادی دنیا تقاضا به این اندازه سرکوب نمی شود تا به تولید آسیب بخورد و ما شاهد آن هستیم که بخش بزرگی از صنایع و ظرفیت های ما خالی مانده اند.

او خاطرنشان کرد: متاسفانه در ایران با یک سرکوب شدید در طرف تقاضا مواجه هستیم، اما از سوی دیگر آمار هایی که ارایه می شود هم صحیح هستند، چراکه بسیاری از فروشندگان تا 30 درصد زیر قیمت سال گذشته نیز حاضرند معامله کنند، اما مشتری پیدا نمی شود.

انتظارات تورمی منفی شده اند

گودرزی تصریح کرد: اگر به مناطق 1 و 2 تهران تشریف ببرید، می بینید که به بهانه های واهی مهاجرت یا امثالهم آگهی های فروش فراوان است، اما هیچ مشتری ندارند به دلیل اینکه انتظارات تورمی منفی شده اند و همه منتظر ریزش قیمت ها هستند.

او خاطرنشان کرد: از سوی دیگر ما نگران آن هستیم که بحران سال 2008 اقتصاد امریکا در ایران هم تکرار شود و ما امیدواریم که به هر حال این کاهش قیمت در کشور هم مدیریت شود، چراکه خریداری در این بازار نیست.

گودرزی ادامه داد: در حال حاضر صنعت ساختمان سازی تا حدود زیادی قفل شده است و اگر وضعیت این صنعت بهبود پیدا نکند این موضوع می تواند به سایر بخش ها سرایت پیدا کند.

دوره انتظار خرید خانه به بیش از 100 سال رسیده است

او در پاسخ به این پرسش که آیا افزایش حجم معاملات در اردیبهشت ماه نشان دهنده خروج بخش مسکن از رکود است، افزود: خیر، این مساله نشان دهنده خروج رکود بخش مسکن نیست و احتمال اینکه یکسری معاملات به صورت صوری برای ایجاد تحریک تقاضا یا تحریک قیمت ها و بالا بردن قیمت ها انجام گرفته باشد، هست و از سوی دیگر هم بخشی از این معاملات مربوط به بخشی می شود که افراد می خواهند خانه ای کوچک تر را تبدیل به خانه ای بهتر
کنند. این کارشناس حوزه مسکن گفت: البته تعدادی از خانه اولی ها نیز طبیعتا قادر به خرید ملک با این قیمت های نجومی نیستند، چراکه دوره انتظار برای خرید خانه به بیش از 100 سال رسیده است و عموما از دستمزدی که زیر خط فقر تعیین می شود، نمی توان پس اندازی داشت.

او تصریح کرد: قشر بزرگی از جامعه ما را معلمان و بازنشستگان و کارگران و کارمندان تشکیل می دهند و این افراد با دستمزد هایی که مصوب شده توان خرید مسکن را آن هم با فرض محالی که قیمت ها در سطح کنونی باقی بماند تا صد سال آینده نخواهند داشت.