سند خانه چه شکلی است؟

سند خانه، همون مدرک اصلی که مالکیت شما رو به یک ملک نشون میده، معمولاً به دو شکل اصلی وجود داره: یکی سند تک برگ که این روزها رایج تره و دیگه سند منگوله دار که قدیمی تره و مثل یه دفترچه می مونه. شناخت دقیق این سندها و جزئیاتشون از نون شب هم واجب تره تا خدایی نکرده تو خرید و فروش ملک سرتون کلاه نره.

اگه قصد خرید یا فروش ملکی رو دارید، اولین و مهم ترین کاری که باید بکنید اینه که سند رو خوب بشناسید. این سند، شناسنامه خونه شماست و همه اطلاعات مهم از مالک گرفته تا مشخصات دقیق ملک توش ثبت شده. خیلی ها فکر می کنن سند فقط یه تیکه کاغذ یا دفترچه است، در حالی که پشت هر کلمه و عددش یه دنیا حرف و قانون خوابیده.

آشنایی با ظاهر سند، اینکه چطور مشخصات ملک رو توش پیدا کنید، چه اطلاعاتی باید حتماً باشه و چطور سند اصلی رو از جعلی تشخیص بدید، می تونه شما رو از کلی دردسر و هزینه های اضافی نجات بده. واقعاً حیف نیست آدم با یه کم بی دقتی، سرمایه زندگیش رو به خطر بندازه؟

سند چیست؟ همون چیزی که مالکیت رو نشون می ده!

شاید به نظرتون بیاد که سند چیز پیچیده ایه، ولی اگه بخوایم خیلی ساده و خودمونی بگیم، سند یعنی هر نوشته ای که بتونید باهاش چیزی رو ثابت کنید یا از حق خودتون دفاع کنید. تو حوزه املاک، سند همون مدرکیه که به صورت قانونی نشون می ده کی صاحب یه خونه یا زمین هست. اگه سند نباشه، هر کسی می تونه ادعای مالکیت کنه و اون وقت دیگه سنگ رو سنگ بند نمیشه!

اینکه یه سند چقدر معتبره و چه جایگاهی داره، بستگی به این داره که چطور و کجا تنظیم شده. برای همین، تو قانون، سندها به دو دسته اصلی تقسیم میشن: سند رسمی و سند عادی. شناخت این تفاوت خیلی مهمه.

سند رسمی و عادی: فرقشون چیه؟

سندها مثل آدم ها، اعتبارشون با هم فرق داره. بعضی سندها اعتبارشون خیلی بالاست و هیچ کس نمی تونه به راحتی اونا رو زیر سوال ببره، اما بعضی دیگه نه، یه کم سست ترن و نیاز به اثبات دارن.

سند رسمی: اعتبارش خیلی بالاست!

فرض کنید می خواید یه کاری رو خیلی محکم و قانونی انجام بدید. می رید پیش یه آدم رسمی که مهر و امضاش معتبره و اون هم طبق قانون، نوشته ای رو برای شما تنظیم می کنه. سند رسمی دقیقاً همینه. سند رسمی، سندی هست که تو اداره ثبت اسناد و املاک، یا تو دفاتر اسناد رسمی (همون محضر خودمون)، یا پیش بقیه مامورین رسمی که صلاحیت دارن، و البته طبق قوانین، تنظیم شده باشه.

حالا مزیت اصلی سند رسمی چیه؟ اینه که دیگه نیازی نیست تو دادگاه ها یا جاهای دیگه اثبات کنید که این سند درسته و مال شماست. خودش به خودی خود معتبره و حرفش سندیت داره. البته، گاهی اوقات ممکنه یه سند جعلی به اسم سند رسمی چند دست بچرخه که برای همین باید حواسمون رو حسابی جمع کنیم.

سند عادی: یه کم لرزون تره!

سند عادی، دقیقاً برعکس سند رسمی عمل می کنه. هر سندی که تعریف سند رسمی رو نداشته باشه، میشه سند عادی. مثلاً یه قولنامه معمولی که دست نویسه و بین خریدار و فروشنده تنظیم میشه، یا یه مبایعه نامه عادی، یا حتی قراردادهایی که برای مشارکت تو ساخت می بندن، همه اینا سند عادی حساب میشن.

این سندها مشکلشون چیه؟ اینکه اعتبارشون به اندازه سند رسمی نیست و اگه پای دعوا و دادگاه به میون بیاد، ممکنه نیاز به اثبات داشته باشن. یعنی باید کلی مدرک و شاهد بیارید تا ثابت کنید این سند درسته. برای همین، همیشه توصیه میشه که هر چه زودتر سندهای عادی رو به سند رسمی تبدیل کنید تا خیالتون راحت باشه.

سند تک برگ: شناسنامه هوشمند خونه شما

یادش بخیر سندهای قدیمی که مثل یه دفترچه چند صفحه ای بودن و کلی خط خوردگی و دست نویس توشون دیده میشد. اما این روزها داستان فرق کرده. اگه یه سند جدید رو ببینید، احتمالاً دارید به یه سند تک برگ نگاه می کنید. این سندها، هم ظاهرشون مدرن تره و هم اطلاعاتشون دقیق تر و امن تره.

ظاهر کلی سند تک برگ

همونطور که از اسمش پیداست، سند تک برگ فقط یه برگه است! دیگه خبری از اون دفترچه های قدیمی نیست. این سندها کاملاً کامپیوتری چاپ میشن و با یه سری ویژگی های امنیتی خاص خودشون، از جعل شدن جلوگیری می کنن. یه جورایی مثل شناسنامه هوشمند می مونن.

این برگه های امنیتی معمولاً کاغذ مخصوصی دارن، با جوهر مخصوصی چاپ میشن و یه هولوگرام امنیتی هم گوشه شون چسبیده. هدف از همه این ها اینه که کسی نتونه به راحتی سند رو دستکاری کنه یا یه کپی جعلی ازش بسازه.

مزایای سند تک برگ:

• امنیت بالا و تعویض بعد از هر انتقال: دیگه هر بار که ملکی معامله میشه، یه سند کاملاً جدید برای مالک جدید صادر میشه و این خودش امنیت رو خیلی بالا می بره.
• خوانایی و شفافیت: خط کامپیوتریه و خبری از دست خط های ناخوانا نیست، همه چی واضح و شفافه.
• اطلاعات جامع و دقیق: جزئیات ملک و مالک، نقشه های دقیق و مختصات جغرافیایی رو توش داره.
• جلوگیری از جعل: با وجود هولوگرام و کاغذ و جوهر امنیتی، جعلش خیلی سخته.
• سهولت نگهداری: یه برگه است، نگهداریش خیلی راحت تر از یه دفترچه پر از کاغذهای قدیمی و پلمپ شده است.

اجزای مهم سند تک برگ: کجا چی نوشته؟

حالا که ظاهر کلی سند تک برگ رو فهمیدیم، بریم سراغ جزئیاتش. یه سند تک برگ پر از اطلاعاته که باید بدونید هر کدوم چی هستن و کجا قرار گرفتن. این اطلاعات برای استعلام سند ملک و فهمیدن وضعیتش خیلی ضروریه.

بخش های روی سند:

روی سند معمولاً دو بخش اصلی داریم: یکی مشخصات مالک و دیگری مشخصات ملک.

مشخصات مالک:

اینجا اطلاعات مربوط به کسی که الان صاحب خونه است، نوشته شده:

• نام، نام خانوادگی، نام پدر
• شماره شناسنامه و کد ملی (که برای هر معامله ای باید با کارت ملی صاحب سند مطابقت داشته باشه)
• محل صدور یا ثبت
• نوع و میزان مالکیت (مثلاً شش دانگ، یا اگه چند نفر با هم شریکن، سهم هر کدوم)
• مستندات مالکیت (یعنی این سند بر اساس چه مدارک قبلی صادر شده).

مشخصات ملک:

این بخش مثل شناسنامه خود خونه است و کلی اطلاعات ریز و درشت توش هست که برای شناسایی دقیق ملک به کار میاد:

• شماره فرعی، اصلی، مفروز و مجزی از: اینا کدهای ثبتی ملک هستن که برای پیدا کردن سابقه ملک تو اداره ثبت لازمن.
• قطعه، بخش ثبتی، ناحیه: باز هم اطلاعات ثبتی مربوط به موقعیت ملک.
• مساحت: متراژ دقیق ملک.
• شماره ملک به حروف، بلوک، سمت، طبقه، پهنا: اطلاعات فیزیکی ملک که به شناسایی دقیق ترش کمک می کنه.
• نوع ملک: مثلاً مسکونی، تجاری، اداری، باغ و …
• کاربری: مثل مسکونی، تجاری، زراعی و…
• نشانی کامل و کد پستی: آدرس دقیق خونه.

یکی از اصطلاحات مهمی که تو این بخش ممکنه ببینید، وضعیت خاص: طلق هست. طلق یعنی چی؟

اگه تو سندتون دیدید نوشته وضعیت خاص: طلق، یعنی ملک کاملاً آزاده و هیچ محدودیتی برای انتقالش وجود نداره؛ نه تو رهن بانکه، نه تو بازداشته و نه وقف شده. خلاصه که خیال صاحب ملک از این بابت راحته.

نقشه کاداستر و مختصات UTM:

نقشه کاداستر یه نقشه کوچیکه که موقعیت دقیق ملک رو روی زمین نشون می ده. مختصات UTM هم دقیقاً موقعیت جغرافیایی ملک رو با عدد و رقم مشخص می کنه. اینا برای اینه که دیگه کسی نتونه ادعا کنه بخشی از ملک شما مال اونه یا ملکتون تو یه جای دیگه است.

بارکد و اطلاعات امنیتی:

هر سند تک برگ یه بارکد داره که می تونید باهاش از طریق سامانه اداره ثبت، اصالت سند و اطلاعاتش رو استعلام بگیرید. این یکی از قوی ترین راه ها برای تشخیص سند جعلی از اصله.

بخش های پشت سند (ملاحظات):

پشت سند هم یه سری اطلاعات مهم دیگه هست که باید بهشون دقت کنید:

• ملاحظات، حدود، مفروزات، منضمات و حقوق ارتفاقی: اینجا جزئیات مربوط به مشاعات ساختمان (مثل بالکن، انباری، پارکینگ) و حقوقی مثل حق عبور، حق مجرا و… نوشته شده. مثلاً اگه انباری یا پارکینگ اختصاصی دارید، باید اینجا قید شده باشه.
• محدودیت های نقل و انتقال: اگه ملک تو رهن بانک باشه، یا تو بازداشت قضایی باشه، یا وثیقه یه پرونده ای باشه، این محدودیت ها دقیقاً تو این قسمت نوشته میشن. این خیلی مهمه، چون اگه ملکی رهن یا بازداشت باشه، تا وقتی که مشکلش حل نشه، نمی تونید معامله اش کنید.
• در نهایت هم امضا و مهر مسئولین اداره ثبت هست که اعتبار سند رو تایید می کنه.

سند منگوله دار: دفترچه خاطرات مالکیت!

قبلاً گفتیم که سند تک برگ اومده جای سندهای قدیمی رو بگیره. اون سندهای قدیمی، همون سندهای منگوله دار بودن. اسمش خیلی جالبه، نه؟ ولی واقعاً یه منگوله داشتن!

ظاهر کلی سند منگوله دار

سند منگوله دار مثل یه دفترچه چند برگ بود. اطلاعاتش اغلب دست نویس بود و برای همین، گاهی اوقات خوندنش یه کم سخت بود. مشخصه اصلی و مهمش، همون منگوله معروف بود. یه نخ از چند صفحه سند رد میشد و با یه تیکه سرب پلمپ میشد. این پلمپ توسط اداره ثبت اسناد انجام میشد و نشون دهنده این بود که کسی نمیتونه برگه ای رو به سند اضافه یا ازش کم کنه.

شاید براتون سوال پیش بیاد که چرا پلمپ؟ خب، چون دست نویس بودن سند، امکان دستکاری رو بالا می برد و این منگوله یه جور تضمین برای اصالت سند بود که نشون می داد اطلاعات ثبت شده، دست نخورده باقی مونده.

اجزای اصلی سند منگوله دار: چی رو باید چک کرد؟

سند منگوله دار هم مثل سند تک برگ، شامل اطلاعات مربوط به مالک و ملک بود. صفحات اولیه معمولاً شامل مشخصات اولیه مالک و حدود اربعه ملک (شمال، جنوب، شرق، غرب) میشد. اما تفاوت اصلیش با سند تک برگ تو نحوه ثبت نقل و انتقالات بود.

صفحات نقل و انتقالات:

تو سندهای منگوله دار، هر بار که ملک معامله میشد، اطلاعات مربوط به خریدار و فروشنده جدید تو صفحات جداگانه ای داخل همون دفترچه سند ثبت میشد. یعنی با ورق زدن سند، می تونستید تاریخچه مالکیت ملک رو ببینید که از کی دست کی بوده.

این ویژگی هم مزایا داشت و هم معایب. مزیتش این بود که همه سوابق تو یه جا جمع بود. اما مشکلش این بود که اگه صفحات زیاد میشد، سند شلوغ و ناخوانا میشد.

چرا سند منگوله دار جای خودشو به تک برگ داد؟

با پیشرفت تکنولوژی و نیاز به شفافیت بیشتر، دیگه سندهای منگوله دار جوابگو نبودن. به همین دلیل، از سال های حدود 1390 به بعد، اداره ثبت اسناد تصمیم گرفت که دیگه سند تک برگ صادر کنه و کم کم سندهای منگوله دار رو از رده خارج کنه. دلایل این جایگزینی هم منطقی بود:

• احتمال جعل و دستکاری: با وجود منگوله، باز هم امکان جعل و دستکاری تو صفحات دست نویس وجود داشت.
• ناخوانایی خطوط: بعضی از دست خط ها واقعاً سخت خونده میشدن و این خودش باعث سردرگمی میشد.
• دشواری نگهداری: دفترچه ای بودن سند، نگهداریش رو سخت می کرد و ممکن بود آسیب ببینه یا گم بشه.
• عدم درج جزئیات دقیق جغرافیایی: اطلاعاتی مثل نقشه کاداستر و مختصات UTM که الان تو سند تک برگ هست، تو سندهای منگوله دار وجود نداشت.
• مشکلات در املاک مشاع: وقتی یه ملک چند تا مالک داشت، مدیریت سند دفترچه ای که اسم همه توش بود، چالش برانگیز بود.

اگه الان سند منگوله دار دارید، بهتره که برای تبدیل سند منگوله دار به تک برگ اقدام کنید. این کار امنیت ملکتون رو بالا می بره و روند معامله رو هم راحت تر می کنه.

سندهای عادی: قولنامه و بنچاق

قبلاً در مورد تفاوت سند رسمی و سند عادی صحبت کردیم. حالا می خوایم دو تا از معروف ترین سندهای عادی رو که احتمالاً اسمشون رو شنیدید، بررسی کنیم: بنچاق و قولنامه.

بنچاق: سندی از قدیم الایام

بنچاق یه جور سند قدیمی محسوب میشه که تو زمان های گذشته که سیستم ثبت اسناد مثل الان یکپارچه و کامپیوتری نبود، مردم برای خرید و فروش ملک ازش استفاده می کردن. معمولاً روی یه برگه یا تو یه دفترچه، جزئیات معامله مثل اسم خریدار و فروشنده، قیمت و مشخصات ملک رو می نوشتن.

بعد برای اینکه این نوشته معتبر بشه، می بردنش پیش آدم های سرشناس و معتمد محله، مثل علما یا ریش سفیدها، تا اونا مهر و امضاش کنن. با مهر و امضای این اشخاص، بنچاق تو جامعه اون زمان اعتبار پیدا می کرد. البته امروز دیگه بنچاق مثل قبل رواج نداره، ولی اگه سند قدیمی یه ملکی بنچاق باشه، هنوز هم بعد از اینکه مراجع قانونی صحت و سقمش رو تایید کنن، اعتبار خودشو داره.

در واقع، بنچاق یه جور تاریخچه از معامله و انتقال ملک به حساب میاد که به درد پیگیری های قانونی می خوره.

قولنامه: یه جور توافق اولیه

اگه تو بازار ملک و املاک فعال باشید، حتماً اسم قولنامه به گوشتون خورده. قولنامه هم یه سند عادیه که معمولاً روی یه برگه چاپی یا حتی دست نویس تنظیم میشه و نشون دهنده یه توافق اولیه بین خریدار و فروشنده است. مثلاً برای خرید و فروش واحدهایی که هنوز سند رسمی ندارن (مثل بعضی آپارتمان های نوساز که هنوز پایان کار نگرفتن)، از قولنامه استفاده میشه.

اما یه نکته خیلی مهم: قولنامه فقط یه سند عادیه! یعنی اعتبارش به اندازه سند رسمی نیست و ممکنه تو آینده دردسر ساز بشه. فرض کنید شما یه خونه رو با قولنامه می خرید، اما یه نفر دیگه پیدا میشه که برای همون خونه سند رسمی داره. تو این حالت، قانون طرف کسی رو می گیره که سند رسمی داره.

پس همیشه یادتون باشه که قولنامه یه مرحله موقتیه و هر چه زودتر باید برای تبدیلش به سند رسمی اقدام کنید تا مالکیتتون محکم و قانونی بشه و خیالتون از همه بابت راحت باشه.

چطور بفهمیم سند خونه اصله یا جعلی؟ (نکات کلیدی برای جلوگیری از کلاهبرداری)

یکی از بزرگ ترین کابوس ها تو دنیای خرید و فروش ملک، گیر افتادن تو دام کلاهبردارها و خریدن یه سند جعلیه. برای اینکه این اتفاق تلخ برای شما نیفته، باید حسابی حواستون جمع باشه و سند رو مثل کارآگاه ها بررسی کنید. فرقی نمی کنه سند تک برگ باشه یا منگوله دار، هر کدوم یه سری نشانه هایی دارن که میشه اصالتشون رو تشخیص داد.

برای سند تک برگ: اینا رو چک کن!

چون سند تک برگ یه سند مدرن و امنیتیه، برای تشخیص اصالتش باید به ویژگی های خاص امنیتیش دقت کنید:

1. علامت الله و نقشه ایران: اگه سند تک برگ رو جلوی نور بگیرید، باید تو قسمت های مختلفش علامت الله و همچنین نقشه ای محو از دریای خزر و عمان رو ببینید. اینا مثل واترمارک عمل می کنن و جعلشون کار هر کسی نیست.
2. هولوگرام امنیتی معتبر: هر سند تک برگ یه هولوگرام مخصوص داره که باید براق، سالم و بدون خط و خش باشه. اگه هولوگرام کنده شده، دستکاری شده یا شکسته به نظر میرسه، حتماً مشکوک شید.
3. بارکد و امکان استعلام سیستمی: سند تک برگ یه بارکد داره که می تونید با اون، از طریق سامانه اداره ثبت اسناد و املاک، وضعیت و اطلاعات سند رو استعلام کنید. این بهترین و مطمئن ترین راه برای بررسی اصالت سند هست. اگه بارکد خوانده نشد یا اطلاعاتش با چیزی که تو سند نوشته شده فرق داشت، فوراً معامله رو متوقف کنید.

برای سند منگوله دار: چشم از اینا برندار!

سند منگوله دار قدیمی تره و روش های تشخیص جعلش یه کم متفاوته:

1. سلامت منگوله و نخ پلمپ: مهم ترین بخش یه سند منگوله دار، همون منگوله اش هست. باید سالم و بدون پارگی باشه و نخ پلمپ هم دست نخورده بمونه. اگه منگوله شکسته یا نخ پاره شده، این نشونه دستکاریه.
2. دقت به دست خط ها: چون اطلاعات سند دست نویسه، باید به یکدست بودن دست خط ها و عدم وجود خط خوردگی های مشکوک دقت کنید. اگه دیدید بخش هایی از سند با دست خطی متفاوت نوشته شده یا خیلی خط خوردگی های ناجور داره، مشکوک شید.

نکات عمومی که همیشه باید یادتون باشه:

• استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک: چه سند تک برگ باشه چه منگوله دار، همیشه از طریق پلاک ثبتی ملک، از اداره ثبت اسناد و املاک منطقه استعلام بگیرید. این کار رو میشه حضوری یا از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام داد.
• مراجعه به کارشناس رسمی دادگستری یا وکیل متخصص ملکی: اگه واقعاً شک دارید یا معامله خیلی بزرگی دارید انجام میدید، بهتره حتماً از یه کارشناس رسمی یا وکیل متخصص تو زمینه املاک کمک بگیرید. اونا با جزئیات بیشتری میتونن سند رو بررسی کنن.
• بررسی عدم وجود معارض یا در رهن بودن ملک: حتماً قبل از معامله مطمئن بشید که ملک مورد نظر، معارض (یعنی یه نفر دیگه هم ادعای مالکیت نداره) نداره و تو رهن بانک یا بازداشت دادگستری نیست. این اطلاعات رو هم میتونید از اداره ثبت استعلام کنید.

سند خوانی: اطلاعاتی که هر فرد باید از سند ملک خود بداند

گفتیم که سند، شناسنامه ملک شماست. حالا چطور این شناسنامه رو بخونیم و اطلاعات مهمش رو بفهمیم؟ سند خوانی یعنی بتونیم تمام جزئیات نوشته شده تو سند رو درک کنیم و ازش استفاده کنیم. این کار خیلی مهم تر از اونیه که فکرش رو می کنید، چون خیلی از مشکلات حقوقی و مالی تو آینده، با یه سند خوانی درست، قابل پیشگیری هستن.

مالکیت: کی صاحب خونه است و چقدر؟

• تعداد مالکین: اول از همه ببینید ملک چند تا مالک داره. ممکنه یه نفر باشه (که بهش شش دانگ میگن) یا چند نفر (که بهش مشاع میگن).
• سهم هر یک: اگه ملک مشاعه، مهمه که بدونید سهم هر کدوم از مالکین چقدره. مثلاً ممکنه یکی دو دانگ داشته باشه و اون یکی چهار دانگ.
• شش دانگ: یعنی کل ملک (شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین) متعلق به یک نفر یا یک مجموعه است. این کامل ترین نوع مالکیت محسوب میشه.

مشخصات فیزیکی ملک: خونه کجاست و چه شکلیه؟

اینجا جزئیات فیزیکی ملک رو می بینیم که برای شناسایی دقیقش مهمه:

• آدرس دقیق: آدرس کامل پستی ملک.
• متراژ: مساحت دقیق زمین یا واحد آپارتمانی.
• حدود اربعه: مشخص می کنه ملک از هر چهار طرف به چی محدود میشه (مثلاً شمالاً به خیابان، جنوباً به پلاک فلان و…).
• کاربری ملک: این خیلی مهمه! نشون میده ملک شما مسکونیه، تجاریه، اداریه، باغ یا زراعیه. تغییر کاربری بدون مجوز قانونی دردسر سازه.

وضعیت حقوقی ملک: ملک چه محدودیت هایی داره؟

این قسمت احتمالاً مهم ترین بخش سندخوانیه، چون وضعیت حقوقی ملک رو نشون می ده و می تونه روی معامله شما تاثیر مستقیم بذاره:

• رهن بانک: اگه ملک تو رهن بانک باشه، یعنی تا وقتی وامش تسویه نشه، نمی تونید سند رو انتقال بدید.
• بازداشتی یا وثیقه ای: اگه ملک توسط دادگاه بازداشت شده باشه یا به عنوان وثیقه یه پرونده توقیف شده باشه، معامله اش ممنوعه.
• وقفی: اگه ملک وقفی باشه، یعنی زمینش مال اداره اوقافه و فقط اعیان (ساختمون روی زمین) قابل خرید و فروشه (اونم با شرایط خاص اجاره 99 ساله).
• ورثه ای: اگه ملک از طریق ارث به شما رسیده باشه، باید فرآیند انحصار وراثت طی شده باشه.
• معارض: یعنی یه نفر دیگه هم سند رسمی برای همون ملک داره. این بدترین حالت ممکنه!

پلاک ثبتی و شماره قطعه: برای پیگیری های قانونی

پلاک ثبتی یه کد شناسایی منحصر به فرده که اداره ثبت به هر ملک میده. اگه نیاز به استعلام از اداره ثبت داشته باشید، این پلاک ثبتی خیلی به کارتون میاد. شماره قطعه هم برای شناسایی دقیق تر موقعیت ملک تو نقشه ثبتی لازمه.

حقوق ارتفاقی و انتفاعی: حق و حقوقی که باید بدونی!

یه سری حقوق هستن که ممکنه روی ملک شما یا به نفع اون وجود داشته باشه:

• حق عبور: مثلاً ممکنه همسایه حق عبور از قسمتی از زمین شما رو داشته باشه.
• حق مجرا: یعنی حق عبور آب (مثل کانال آب یا لوله فاضلاب) از ملک شما.
• حق استفاده از مشاعات: تو آپارتمان ها، این حق برای استفاده از قسمت های مشترک مثل راه پله، حیاط، پشت بام و… هست.

همه این اطلاعات باید تو سند، به خصوص تو قسمت ملاحظات، ذکر شده باشن.

انواع دیگه سند: یک نگاه سریع

همونطور که دیدید، سندها فقط به تک برگ و منگوله دار خلاصه نمیشن و کلی مدل دیگه هم دارن که هر کدوم داستان خودشون رو دارن. اینجا به بقیه انواع سند ملکی یه نگاه سریع میندازیم:

سند مشاعی

اگه یه ملک، چند تا مالک داشته باشه و سهم هر کدومشون به صورت جداگانه و با حدود مشخص جدا نشده باشه، اون ملک مشاع محسوب میشه. یعنی همه مالکین تو تمام قسمت های ملک شریک هستن. مثلاً اگه یه آپارتمان ورثه ای باشه و چند نفر از وراث سهم داشته باشن، اون ملک مشاعه تا وقتی که سهم هر کدوم افراز بشه. سندهای مشاعی معمولاً یه کم پیچیدگی های حقوقی دارن.

سند مفروز

برعکس سند مشاعی، سند مفروز یعنی سهم هر مالک از یه ملک مشترک، مشخص و جدا شده. مثلاً اگه چند تا برادر یه زمین رو به ارث برده باشن و هر کدوم بخوان سهم خودشون رو جدا کنن و سند جداگانه بگیرن، اونوقت اون زمین میشه مفروز. اینجوری هر کس می دونه دقیقاً کجای زمین مال اونه و می تونه روش ساخت وساز کنه.

سند شش دانگ

وقتی میگیم یه ملک شش دانگه، یعنی تمام و کمال به یه نفر تعلق داره. کلمه شش دانگ به معنی شش جهت (شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین) هست و نشون میده که صاحب سند، مالک کامل ملک و تمام فضاهای بالای اون (مثل طبقات) و پایین اون (مثل زیرزمین) محسوب میشه. این نوع سند، معتبرترین و بدون دردسرترین نوع سند مالکیت برای خرید و فروشه.

سند وقفی

سند وقفی مربوط به املاکیه که صاحبان اولیه اون ها، ملک رو وقف کردن. یعنی زمین ملک به صورت دائم به یه سازمان یا نهاد (معمولاً اداره اوقاف) تعلق داره. تو این نوع ملک ها، شما فقط می تونید اعیان (همون ساختمونی که روی زمین ساخته شده) رو برای یه مدت مشخص (مثلاً 99 سال) اجاره کنید. یعنی مالک زمین نیستید و باید سالانه یه مبلغی رو به اداره اوقاف به عنوان اجاره زمین پرداخت کنید. ملک های وقفی معمولاً ارزون تر از ملک های عادی هستن، اما محدودیت هایی هم دارن.

سند ورثه ای

وقتی یه نفر فوت می کنه و اموالش به وارثین میرسه، سند اون ملک میشه سند ورثه ای. برای اینکه وارثین بتونن برای سهم خودشون سند بگیرن یا ملک رو بفروشن، باید مدارکی مثل گواهی حصر وراثت رو به اداره ثبت ارائه کنن. تو این حالت، ممکنه هر وارث برای سهم خودش (مثلاً یک دانگ) یه سند تک برگ جداگانه بگیره یا همه با هم مالک مشاعی باشن.

سند المثنی

اگه خدای نکرده سند اصلی ملکتون گم بشه، دزدیده بشه، آتیش بگیره یا به هر دلیلی از بین بره، چاره ای نیست جز اینکه برید سراغ سند المثنی. با ارائه مدارک لازم و طی مراحل قانونی تو اداره ثبت، یه سند جدید (همون المثنی) براتون صادر میشه. این سند از نظر اعتبار هیچ فرقی با سند اصلی نداره.

سند تفکیکی

سند تفکیکی هم شبیه سند مفروزه. یعنی وقتی یه ملک بزرگ (مثلاً یه زمین) به چند قطعه کوچکتر تقسیم میشه و برای هر کدوم از این قطعه ها سند جداگانه صادر میشه، به اون سندها، سند تفکیکی میگن. این معمولاً تو پروژه های شهرسازی یا وقتی یه زمین بزرگ رو به چند تا قطعه کوچکتر تقسیم می کنن اتفاق میفته.

سند وکالتی

گاهی اوقات، صاحب اصلی ملک به دلایلی مثل بیماری، سفر یا … نمیتونه خودش برای معامله حاضر بشه. تو این حالت، به یه نفر دیگه وکالت میده تا به جای اون کارهای انتقال سند رو انجام بده. سندی که به نام وکیل تنظیم میشه، میشه سند وکالتی. حواستون باشه که وکالتنامه باید کاملاً رسمی و محضری باشه و قبل از هر معامله ای، باید اعتبار وکالتنامه رو بررسی کنید و مطمئن بشید که با فوت یا جنون موکل، منقضی نشده باشه.

سند معارض

بدترین کابوس تو دنیای املاک، سند معارضه! این یعنی برای یه ملک مشخص، دو تا سند رسمی با دو تا صاحب و تاریخ متفاوت صادر شده. تو این وضعیت، دادگاه وارد عمل میشه و بعد از بررسی دقیق مدارک، یکی از سندها رو باطل می کنه. خرید و فروش ملکی که سند معارض داره، فوق العاده خطرناکه و باید به شدت ازش دوری کنید.

سند شورایی

سند شورایی یه جور سند عادیه که بیشتر تو روستاها و شهرهای کوچیک دیده میشه. این سند مثل قولنامه ست، با این تفاوت که شورای محلی یا روستا اون رو مهر و امضا کرده. هرچند مهر شورا بهش یه کم اعتبار میده، ولی هنوز هم یه سند عادی محسوب میشه و برای تبدیلش به سند رسمی، باید مراحل زیادی رو تو اداره ثبت اسناد طی کنید.

سند بنیادی

سند بنیادی مربوط به املاکیه که بعد از انقلاب مصادره شدن و در اختیار نهادهایی مثل بنیاد مستضعفان قرار گرفتن. این نوع سندها هم مثل سندهای وقفی، ممکنه یه سری محدودیت ها و شرایط خاص برای معامله داشته باشن و معمولاً ارزش کمتری نسبت به سندهای عادی دارن.

سند رهنی

اگه برای خرید خونه از بانک وام بگیرید، تا وقتی که وام رو کامل پس ندادید، سند خونه شما تو رهن بانک میمونه. این یعنی بانک حق داره اگه شما اقساط وام رو ندادید، خونه رو تصاحب کنه. سند رهنی، همون سند ملکه که تو قسمت ملاحظاتش قید شده که ملک تا تاریخ مشخصی در رهن فلان بانک قرار داره. این سند قابل انتقال نیست مگر اینکه بدهی به بانک تسویه بشه.

حرف آخر

خب، تا اینجا کلی با انواع سند خونه، شکل و شمایلشون و جزئیاتشون آشنا شدیم. از سند تک برگ که شناسنامه هوشمند خونه شماست تا سندهای قدیمی منگوله دار و حتی سندهای عادی مثل قولنامه و بنچاق. فهمیدیم که چقدر مهمه که قبل از هر معامله ای، چشم بسته عمل نکنیم و خوب سند رو بررسی کنیم.

یادتون باشه که سند خوانی و تشخیص سند جعلی از اصل، واقعاً می تونه جلوی کلی ضرر و زیان مالی رو بگیره. پس همیشه به مشخصات مالک و ملک، وضعیت حقوقی (مثل رهن یا بازداشت بودن)، پلاک ثبتی و حقوق ارتفاقی دقت کنید.

در نهایت، همیشه میگم که هیچ چیزی جای مشورت با متخصصین رو نمی گیره. اگه تو هر مرحله ای از خرید یا فروش ملک شک داشتید یا سوالی براتون پیش اومد، حتماً با یه مشاور املاک باتجربه یا وکیل متخصص ملکی مشورت کنید. اینجوری خیالتون از همه بابت راحت تره و با چشم باز وارد معامله میشید.