توقیف ملک مبایعه نامه ای

توقیف ملک مبایعه نامه ای، یعنی بازداشت ملکی که سند رسمی به نام بدهکار نیست و تنها یک مبایعه نامه یا قولنامه در دست دارد. این موضوع، با وجود چالش های حقوقی، تحت شرایطی خاص و با رعایت مواد 100 و 101 قانون اجرای احکام مدنی امکان پذیر است که در ادامه به تفصیل بررسی خواهیم کرد. در این مقاله می خواهیم به زبانی ساده و کاربردی، پیچ و خم های این مسیر حقوقی را با هم مرور کنیم تا هم طلبکاران (محکوم له) بدانند چطور می توانند حقشان را از این نوع اموال بگیرند و هم بدهکاران (محکوم علیه) از حقوق و وظایف خود مطلع شوند.

فکر کنید به کسی پول قرض داده اید و حالا برای پس گرفتن آن به مشکل خورده اید. با پیگیری های حقوقی، حکم دادگاه را هم گرفته اید، اما بدهکار ملک رسمی به نامش ندارد و فقط با یک قولنامه یا مبایعه نامه ملکی را خریده است. اینجا سوال پیش می آید که آیا می توانیم همین ملک قولنامه ای یا مبایعه نامه ای را توقیف کنیم؟ آیا اصلاً این جور املاک قابل توقیف هستند؟ راستش را بخواهید، این یک سوال مهم و پرتکرار در حوزه حقوق املاک و اجرای احکام است که پیچیدگی های خاص خودش را دارد. در دنیای معاملات ملکی ایران، که هنوز هم بخش قابل توجهی از خرید و فروش ها بر اساس اسناد عادی مثل قولنامه یا مبایعه نامه انجام می شود، این موضوع اهمیت دوچندانی پیدا می کند. با ما همراه باشید تا گام به گام، این مسیر پرچالش را روشن کنیم.

قولنامه و مبایعه نامه: تفاوت هایی که باید بدانیم!

قبل از اینکه بخواهیم وارد بحث توقیف ملک مبایعه نامه ای شویم، لازم است که یک نکته مهم را با هم روشن کنیم: تفاوت قولنامه و مبایعه نامه چیست؟ خیلی ها این دو واژه را به جای هم استفاده می کنند، اما از نظر حقوقی تفاوت های ظریفی دارند که در بحث توقیف ملک، اهمیت پیدا می کنند.

قولنامه یا وعده بیع چیست؟

به زبان ساده، قولنامه یک «وعده» است، نه خود معامله! یعنی دو نفر با هم قرار می گذارند که در آینده ای مشخص، معامله ای را انجام دهند. فرض کنید شما می خواهید خانه ای را بخرید، اما پولتان هنوز کامل نشده یا فروشنده هنوز کارهای اداری ملک را تمام نکرده است. در این شرایط، برای اینکه هر دو به هم متعهد بمانید و معامله به هم نخورد، یک قولنامه می نویسید. در این سند، فروشنده قول می دهد که ملک را به شما بفروشد و شما هم قول می دهید که آن را بخرید.

* تعریف حقوقی و ماهیت: قولنامه در واقع یک پیش قرارداد یا تعهد به بیع (فروش) است. یعنی با امضای آن، مالکیت منتقل نمی شود، بلکه صرفاً تعهد به انتقال مالکیت در آینده ایجاد می شود. طرفین متعهد می شوند که در زمان مشخصی، با شرایطی که تعیین کرده اند، پای میز معامله اصلی (همان عقد بیع) بنشینند.
* آثار حقوقی: مهم ترین اثر قولنامه، ایجاد تعهد است. اگر یکی از طرفین به این تعهد عمل نکند، طرف دیگر می تواند از طریق دادگاه، او را به اجرای تعهد (انتقال مال یا خرید آن) مجبور کند. اما تا زمانی که معامله اصلی انجام نشده و سند رسمی منتقل نشده، شما مالک ملک به حساب نمی آیید.
* نمونه ها و کاربردهای رایج: خرید و فروش ملک یا خودرو، زمانی که یکی از طرفین نیاز به زمان برای فراهم کردن مقدمات معامله دارد.

مبایعه نامه یا عقد بیع عادی چیست؟

اما مبایعه نامه فرق می کند! مبایعه نامه خودش «عقد بیع» است، یعنی معامله اصلی انجام شده، اما به صورت عادی و نه رسمی. وقتی شما یک مبایعه نامه امضا می کنید، از نظر حقوقی مالکیت ملک به شما منتقل شده است، هرچند که سند رسمی هنوز به نامتان نخورده باشد.

* تعریف حقوقی و ماهیت: مبایعه نامه سندی است که نشان می دهد بیع (فروش و خرید) انجام شده و مالکیت ملک به صورت عادی منتقل شده است. خریدار مالک محسوب می شود، اما نه مالکی که سند رسمی به نامش خورده باشد.
* آثار حقوقی: با امضای مبایعه نامه، مالکیت ملک بین طرفین جابه جا می شود. یعنی اگر شما مبایعه نامه ای داشته باشید، مالک ملک هستید و می توانید آن را بفروشید یا اجاره دهید (البته تا قبل از انتقال سند رسمی ممکن است با چالش هایی روبرو شوید). برای اینکه این مالکیت از نظر قانونی کاملاً معتبر و قابل استناد در همه جا باشد، لازم است که سند رسمی هم تنظیم شود.
* تفاوت های اساسی در توقیف: اینجاست که تفاوت قولنامه و مبایعه نامه در بحث توقیف ملک خودش را نشان می دهد. توقیف ملک بر اساس مبایعه نامه منطقی تر و در بسیاری موارد آسان تر از توقیف بر اساس قولنامه است، چون مبایعه نامه نشان دهنده انتقال مالکیت (هرچند عادی) است. این نکته را در ادامه بیشتر توضیح می دهیم.

چرا بعضی از املاک سند رسمی ندارند؟

ممکن است بپرسید اصلاً چرا باید ملکی مبایعه نامه ای یا قولنامه ای باشد و سند رسمی نداشته باشد؟ دلایل مختلفی وجود دارد که این وضعیت را رقم می زند:

* تخلفات ساختمانی: شاید ملک خلافی دارد، مثلاً پارکینگ درستی ندارد، طبقات اضافه ساخته شده یا حریم ها رعایت نشده است. تا زمانی که این تخلفات رفع نشوند، شهرداری پایان کار نمی دهد و بدون پایان کار، سند رسمی صادر نمی شود.
* عدم اخذ پایان کار: گاهی ساخت و ساز تمام شده، اما به دلایلی مثل عدم پرداخت عوارض، سازنده هنوز پایان کار نگرفته است.
* اراضی بدون سند مادر: در برخی مناطق، زمین اصلی که ملک روی آن بنا شده، خودش سابقه ثبتی ندارد یا مراحل ثبت آن کامل نشده است.
* قرار گرفتن در طرح های شهری: ممکن است بخشی از ملک یا کل آن در طرح های توسعه شهری (مثل تعریض خیابان، فضای سبز و…) قرار داشته باشد که باعث می شود امکان دریافت سند رسمی یا حتی حفظ ملک وجود نداشته باشد.
* سرعت و سهولت در معاملات: در بعضی مناطق و برای معاملات کوچک، افراد ترجیح می دهند با یک مبایعه نامه عادی کار را سریع پیش ببرند و به دنبال مراحل طولانی و پرهزینه ثبت رسمی نروند.
* املاک ورثه ای و عدم توافق: گاهی ملکی بین ورثه تقسیم شده اما به دلیل عدم توافق بر سر ثبت یا مسائل دیگر، سند رسمی به نام تک تک آنها صادر نشده و تنها با مبایعه نامه یا توافقنامه عادی معامله می شود.

همه این موارد باعث می شوند که با وجود انجام معامله و سکونت، ملک سند رسمی نداشته باشد و فقط با یک برگ مبایعه نامه یا قولنامه در دست مردم باشد. همینجاست که موضوع توقیف ملک مبایعه نامه ای اهمیت پیدا می کند.

توقیف اموال غیرمنقول: قواعد عمومی و چالش های خاص

خب، حالا که تفاوت قولنامه و مبایعه نامه را می دانیم و متوجه شده ایم چرا بعضی املاک سند رسمی ندارند، بیایید ببینیم توقیف اموال غیرمنقول چطور انجام می شود و چه چالش هایی بر سر راه توقیف ملک مبایعه نامه ای وجود دارد.

وقتی پای مالک رسمی در میان نیست!

در کشور ما، مالکیت اموال غیرمنقول (مثل زمین و ساختمان) یک قاعده مهم دارد: مالک کسی است که سند رسمی ملک به نامش باشد. این اصل در ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک به وضوح آمده است. وقتی می گوییم سند رسمی، منظور همان برگی است که اداره ثبت اسناد و املاک صادر می کند و همه مشخصات ملک و مالک در آن ثبت شده است. این سند، بالاترین و معتبرترین دلیل مالکیت است و در همه محاکم و ادارات قابل استناد است.

مشکل از جایی شروع می شود که بدهکار ما (محکوم علیه) سند رسمی ملکی به نامش ندارد، اما ما می دانیم که او ملکی را با مبایعه نامه یا قولنامه خریده و حتی ممکن است در آن سکونت هم داشته باشد. در اینجا، چون نام بدهکار در دفاتر رسمی اداره ثبت به عنوان مالک ثبت نشده، اجرای احکام نمی تواند به راحتی حکم توقیف صادر کند. همین عدم تطابق بین مالک عرفی (کسی که مبایعه نامه دارد) و مالک رسمی (کسی که سند به نامش است) یکی از بزرگترین چالش های توقیف ملک مبایعه نامه ای است.

فرایند کلی توقیف اموال (مرور بر ماده 100 قانون اجرای احکام مدنی)

برای اینکه یک مال غیرمنقول توقیف شود، باید یک سری مراحل طی شود. این مراحل به صورت کلی در قانون اجرای احکام مدنی پیش بینی شده اند:

1. بدهی و حکم قطعی: اول از همه، شما باید از بدهکار یک طلب مشخص و یک حکم قطعی دادگاه برای پرداخت آن داشته باشید. یعنی باید پرونده حقوقی طی شده و دادگاه حکم به نفع شما صادر کرده باشد. یا در برخی موارد، حتی با یک قرار تأمین خواسته هم می شود اموال را توقیف کرد.
2. معرفی مال به اجرای احکام: شما به عنوان طلبکار باید به واحد اجرای احکام دادگستری، مالی را از اموال بدهکار معرفی کنید. اگر مال غیرمنقول باشد، باید حتماً مشخصات کامل آن، به خصوص «پلاک ثبتی» را اعلام کنید.
3. نقش اجرای احکام و اداره ثبت: اجرای احکام وقتی مال غیرمنقولی معرفی می شود، ابتدا برای استعلام وضعیت ثبتی آن به اداره ثبت اسناد و املاک نامه می زند.
4. اهمیت پلاک ثبتی و استعلام: ماده 100 قانون اجرای احکام مدنی می گوید: اداره ثبت پس از اعلام توقیف در صورتی که ملک به نام محکوم علیه ثبت شده باشد مراتب را در دفتر املاک و اگر ملک در جریان ثبت باشد در دفتر ملک بازداشتی و پرونده ثبتی قید نموده به قسمت اجرا اطلاع می دهد و اگر ملک به نام محکوم علیه نباشد فوراً به قسمت اجرا اعلام می دارد.
این ماده کلیدی است. اگر پاسخ استعلام ثبت نشان دهد که ملک به نام بدهکار شما ثبت شده، توقیف انجام می شود و در دفتر املاک این موضوع قید می شود. اما اگر ملک به نام او ثبت نشده باشد، چه؟ اینجا است که بحث توقیف ملک مبایعه نامه ای و قولنامه ای وارد میدان می شود و کار کمی پیچیده تر می شود.

باید به خاطر بسپارید که سند رسمی، معتبرترین و قابل اتکاترین دلیل مالکیت است. اگر ملک، سند رسمی به نام بدهکار نداشته باشد، توقیف آن با چالش های حقوقی بیشتری همراه خواهد بود و نیاز به اثبات های دیگری دارد.

ورود به قلب ماجرا: توقیف تخصصی املاک مبایعه نامه ای و قولنامه ای

حالا که مقدمات را چیدیم، وقت آن است که به صورت تخصصی تر به موضوع توقیف ملک مبایعه نامه ای و قولنامه ای بپردازیم. اینجا دو حالت کلی وجود دارد که هر کدام راهکار متفاوتی دارند.

توقیف ملک بدون سابقه ثبتی یا به نام دیگران (با قولنامه/مبایعه نامه مدیون) – بر اساس ماده 101 ق.ا.ا.م

این حالت زمانی است که ملک اصلاً سابقه ثبتی ندارد (یعنی هیچ سندی برای آن صادر نشده) یا سابقه ثبتی دارد، اما سند رسمی آن به نام کسی غیر از بدهکار شماست، در حالی که بدهکار با یک قولنامه یا مبایعه نامه آن را خریده و در تصرف دارد. در اینجا پای ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی به میان می آید. این ماده یک راه حل مهم برای توقیف این نوع املاک ارائه می دهد:

ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی می گوید: توقیف مال غیرمنقول که سابقه ثبتی ندارد به عنوان مال محکوم علیه وقتی جایز است که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا محکوم علیه به موجب حکم نهایی مالک شناخته شده باشد. در موردی که حکم بر مالکیت محکوم علیه صادر شده ولی به مرحله نهایی نرسیده باشد توقیف مال مزبور در ازاء بدهی محکوم علیه جایز است ولی ادامه عملیات اجرایی موکول به صدور حکم نهایی است.

همانطور که می بینید، این ماده دو شرط اساسی را برای توقیف ملک فاقد سابقه ثبتی یا ملکی که سند به نام غیر است (اما محکوم علیه قولنامه دارد) مطرح می کند:

شرایط کلیدی توقیف:

1. تصرفات مالکانه محکوم علیه:
این مهم ترین شرط است و باید به دقت بررسی شود. تصرفات مالکانه یعنی چه؟ یعنی بدهکار باید طوری در ملک تصرف داشته باشد که عرفاً نشان دهنده مالکیت اوست. مثل اینکه خودش در آن زندگی می کند، آن را اجاره داده، از آن استفاده زراعی می کند یا هر عمل دیگری که یک مالک واقعی با ملک خود انجام می دهد.
* نحوه اثبات تصرفات مالکانه: برای اثبات این موضوع، باید دلایل و مدارک مختلفی را به اجرای احکام ارائه کنید:
* تحقیق محلی: اجرای احکام می تواند با اعزام مأمور به محل و تحقیق از همسایگان یا مطلعین، تصرفات بدهکار را احراز کند.
* استشهادیه محلی: جمع آوری امضا و تأیید همسایگان یا شورای محله که بدهکار را صاحب ملک و متصرف آن می دانند.
* قبوض آب، برق، گاز و تلفن به نام بدهکار: اگر قبض های خدماتی ملک به نام بدهکار باشد، یک نشانه قوی از تصرفات اوست.
* شهادت شهود: افرادی که از نزدیک شاهد تصرفات مالکانه بدهکار بوده اند، می توانند شهادت دهند.
* اجاره نامه به نام بدهکار (در صورت اجاره دادن): اگر بدهکار ملک را به دیگری اجاره داده باشد، اجاره نامه ای که او را موجر نشان می دهد، دلیل بر تصرف مالکانه اوست.
* خود مبایعه نامه یا قولنامه: خود این اسناد نیز می توانند مؤید ادعای تصرف مالکانه باشند، به خصوص اگر تاریخ مشخصی داشته باشند.
2. حکم قطعی مالکیت به نفع محکوم علیه:
شرط دوم این است که بدهکار (محکوم علیه) به موجب یک حکم قطعی دادگاه، مالک آن مال شناخته شده باشد. یعنی حتی اگر سند رسمی به نامش نیست، دادگاه حکم داده باشد که او مالک این ملک است. گاهی اوقات افراد برای به رسمیت شناختن مالکیت خود بر اساس مبایعه نامه عادی، دعوای اثبات مالکیت یا الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح می کنند. اگر چنین حکمی (حتی اگر هنوز به مرحله اجرا نرسیده باشد) وجود داشته باشد، توقیف ملک بلامانع است، اما ادامه عملیات اجرایی (مثل مزایده) به قطعی شدن و در برخی موارد، اجرای آن حکم موکول می شود.

چالش های پیش رو:

توقیف ملک قولنامه ای یا مبایعه نامه ای که سابقه ثبتی ندارد یا سند آن به نام غیر است، با چالش هایی هم همراه است:

* عدم تعیین دقیق حدود اربعه: این نوع املاک گاهی اوقات حدود و مرزهای مشخصی ندارند که در مزایده و تحویل به خریدار جدید می تواند مشکل ساز شود.
* اعتراض اشخاص ثالث مدعی مالکیت: همیشه این احتمال وجود دارد که شخص یا اشخاص دیگری مدعی مالکیت ملک شوند و اعتراض ثالث به عملیات اجرایی را مطرح کنند که باعث توقف و طولانی شدن فرایند می شود.
* عدم وجود خریدار در مزایده: به دلیل ابهامات حقوقی و عدم سند رسمی، ممکن است خریداری برای این نوع املاک در مزایده پیدا نشود.

آیا شخص ثالث هم می تواند ملک فاقد سابقه ثبتی معرفی کند؟ (نظریه مشورتی 7/99/625)

یک سوال جالب دیگر این است که آیا فقط بدهکار خودش می تواند ملکش را معرفی کند یا شخص ثالث هم می تواند برای آزادی بدهکار، مالی را که فاقد سابقه ثبتی است و بدهکار در آن تصرف مالکانه دارد، معرفی کند؟ نظریه مشورتی شماره 7/99/625 اداره کل حقوقی قوه قضائیه می گوید: ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی در مقام بیان شرایط توقیف مال غیرمنقولی که سابقه ثبتی ندارد است. بر این اساس «محکوم علیه» موضوعیت ندارد و با حصول شرایط مقرر در ماده مذکور برای شخص ثالث، به نظر می رسد وفق تبصره ماده 34 قانون موصوف، ثالث نیز می تواند ملک خود را جهت استیفای محکوم به معرفی نماید.
یعنی، اگر شخص ثالثی بخواهد برای آزادی بدهکار مالی را معرفی کند، با احراز همان شرایط ماده 101 (تصرف مالکانه محکوم علیه در آن ملک یا حکم قطعی مالکیت به نفع او)، این کار امکان پذیر است و محدود به خود بدهکار نیست.

توقیف ملک دارای سابقه ثبتی، اما سند به نام غیر (با وجود مبایعه نامه به نام محکوم علیه)

این حالت کمی متفاوت است. در اینجا ملک سابقه ثبتی دارد، اما سند رسمی آن هنوز به نام فروشنده قبلی (یا شخص دیگری) است و بدهکار شما (محکوم علیه) فقط یک مبایعه نامه عادی دارد.
رویکرد قانون و مراجع قضایی در اینجا این است که توقیف این ملک ممکن است، اما فروش آن در مرحله مزایده، موکول به انتقال سند رسمی به نام محکوم علیه است.
یعنی شما می توانید ملک را توقیف کنید تا بدهکار نتواند آن را به دیگری بفروشد یا به هر نحوی از دسترس خارج کند، اما برای اینکه بتوانید از طریق مزایده، حق خود را از این ملک بگیرید، باید ابتدا سند رسمی ملک به نام بدهکار شما منتقل شود.

اقدامات لازم توسط طلبکار:

در چنین مواردی، شما به عنوان طلبکار باید یک گام جلوتر بروید و علاوه بر معرفی ملک برای توقیف، باید خودتان (یا از طریق بدهکار، در صورتی که او حاضر به همکاری باشد) دعوای حقوقی مربوطه را مطرح کنید:

* طرح دعوای اثبات مالکیت: اگر مالکیت بدهکار بر اساس مبایعه نامه نیاز به تأیید دادگاه دارد.
* طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: این دعوا معمولاً همراه با دعوای اثبات مالکیت مطرح می شود و هدفش این است که فروشنده اصلی را مجبور کند تا سند رسمی را به نام بدهکار شما (و سپس در صورت لزوم به نام خریدار جدید) منتقل کند.
این دعاوی می توانند همزمان با درخواست توقیف یا بعد از آن طرح شوند، اما برای نهایی کردن فرایند و رسیدن به مرحله فروش ملک، ضروری هستند.

اهمیت تاریخ مبایعه نامه و اصالت آن:

در این موارد، تاریخ مبایعه نامه بسیار مهم است. باید مطمئن شوید که مبایعه نامه قبل از توقیف ملک تنظیم شده و صوری نیست. متأسفانه گاهی اوقات، بدهکاران برای فرار از پرداخت بدهی، مبایعه نامه های صوری با تاریخ های قدیمی تر تنظیم می کنند تا نشان دهند ملک قبل از طلب شما منتقل شده بوده است. در اینجا، اثبات اصالت و تاریخ واقعی مبایعه نامه، نقش کلیدی در موفقیت شما خواهد داشت.

نقش مبایعه نامه عادی دارای کد رهگیری در توقیف

با توجه به سیستم کد رهگیری که در سال های اخیر برای معاملات عادی ملکی (مبایعه نامه) راه اندازی شده، شاید فکر کنید که یک مبایعه نامه با کد رهگیری اعتبار بیشتری دارد و به راحتی قابل توقیف است. اما واقعیت کمی متفاوت است.
نظریه مشورتی شماره 2103/95/7 اداره کل حقوقی قوه قضائیه در این زمینه بسیار روشنگر است: صرف ارائه مبایعه نامه عادی، کافی برای اعمال ماده قانونی نیست و تنها در صورت احراز شرایط فوق (ماده 101) امکان توقیف چنین مال غیرمنقولی میسر خواهد بود مگر اینکه برابر ذیل ماده یاد شده حکم دادگاه صادر شده باشد.
این یعنی، حتی اگر مبایعه نامه شما کد رهگیری هم داشته باشد، صرف وجود این کد به معنای تحقق شرایط ماده 101 نیست. همچنان باید تصرفات مالکانه محکوم علیه یا وجود حکم قطعی مالکیت به نفع او احراز شود. کد رهگیری فقط نشان دهنده ثبت معامله در یک سامانه دولتی است و اعتبار آن را از یک سند عادی به یک سند رسمی تغییر نمی دهد.

به زبان ساده، داشتن مبایعه نامه با کد رهگیری، کار شما را در اثبات وجود معامله آسان تر می کند، اما جایگزین احراز تصرفات مالکانه یا حکم قطعی مالکیت برای توقیف ملک مبایعه نامه ای نخواهد بود.

گام به گام توقیف: از تصمیم تا اجرا

حالا که با جنبه های حقوقی و شرایط توقیف ملک مبایعه نامه ای آشنا شدیم، وقت آن است که مراحل عملی کار را هم بدانیم. فرض کنیم شما طلبکار هستید و می خواهید ملکی را که سند رسمی ندارد اما بدهکار شما آن را با مبایعه نامه یا قولنامه خریده، توقیف کنید.

مراحل عملی برای طلبکاران

1. دریافت سند لازم الاجرا (حکم قطعی یا قرار تأمین خواسته):
قبل از هر اقدامی، باید یک سند محکم و قابل اجرا در دست داشته باشید. این سند می تواند حکم قطعی دادگاه باشد که بدهکار را به پرداخت بدهی محکوم کرده است. در برخی موارد خاص، حتی قبل از صدور حکم نهایی، می توانید با گرفتن «قرار تأمین خواسته» از دادگاه، اموال بدهکار را موقتاً توقیف کنید تا او فرصت از بین بردن یا انتقال اموالش را پیدا نکند.
2. معرفی ملک به اجرای احکام:
با در دست داشتن سند لازم الاجرا، باید به واحد اجرای احکام دادگستری مراجعه کنید و کتباً درخواست توقیف ملک را بدهید. در این مرحله، باید اطلاعات دقیقی از ملک ارائه دهید. اگر پلاک ثبتی دقیق را می دانید (حتی اگر سند به نام غیر باشد)، آن را ذکر کنید. اگر نمی دانید یا ملک سابقه ثبتی ندارد، تمام اطلاعات موجود (آدرس دقیق، مشخصات مبایعه نامه یا قولنامه، دلایل و شواهد تصرف مالکانه بدهکار) را ارائه دهید.
* مدارک مورد نیاز: تصویر مبایعه نامه/قولنامه، مدارکی که تصرفات مالکانه بدهکار را ثابت می کنند (مثل قبوض آب و برق، استشهادیه محلی، شهادت شهود، عکس و فیلم از تصرفات).
3. درخواست استعلامات ضروری (ثبتی، شهرداری):
اجرای احکام ابتدا استعلام ثبتی را از اداره ثبت می گیرد. اگر ملک سابقه ثبتی ندارد، می توانید خودتان هم درخواست استعلام از شهرداری را بدهید تا وضعیت ملک از نظر کاربری و تخلفات مشخص شود. این کار به شناخت دقیق تر ملک کمک می کند.
4. بررسی مدارک و شرایط توسط واحد اجرای احکام:
مسئول اجرای احکام، تمام مدارک و شواهد شما را بررسی می کند. اگر شروط ماده 101 (تصرفات مالکانه یا حکم قطعی مالکیت) احراز شود، یا در مورد ملک دارای سابقه ثبتی و مبایعه نامه، توقیف را ممکن بداند، اقدام می کند. در این مرحله ممکن است از شما خواسته شود تا دلایل بیشتری برای اثبات تصرفات یا اصالت مبایعه نامه ارائه دهید.
5. صدور قرار توقیف و ابلاغ به محکوم علیه:
پس از احراز شرایط، واحد اجرای احکام قرار توقیف ملک را صادر می کند. این قرار به بدهکار (محکوم علیه) ابلاغ می شود و از آن لحظه به بعد، بدهکار حق هیچگونه معامله یا تصرف حقوقی در ملک توقیف شده را ندارد. توقیف در دفاتر اداره ثبت (اگر ملک سابقه ثبتی داشته باشد) یا در پرونده اجرایی ثبت می شود.
6. پیگیری دعاوی مرتبط (اثبات مالکیت، الزام به تنظیم سند):
همانطور که قبلاً گفتیم، اگر ملک سند رسمی به نام بدهکار ندارد و توقیف صرفاً بر اساس مبایعه نامه انجام شده، برای اینکه بتوانید ملک را در مزایده به فروش برسانید، باید ابتدا سند رسمی به نام بدهکار شود. اینجاست که باید همزمان یا متعاقب توقیف، دعوای اثبات مالکیت یا الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح و پیگیری کنید. این کار ممکن است زمان بر باشد، اما برای نهایی کردن فرایند و وصول طلب شما ضروری است.

1. دریافت سند لازم الاجرا (حکم قطعی یا قرار تأمین خواسته)
2. معرفی ملک به اجرای احکام (با مدارک و شواهد)
3. درخواست استعلامات ضروری (ثبتی، شهرداری)
4. بررسی مدارک توسط واحد اجرای احکام
5. صدور قرار توقیف و ابلاغ
6. پیگیری دعاوی مرتبط (اثبات مالکیت، الزام به تنظیم سند)

اعتراض شخص ثالث به توقیف: چه باید کرد؟

یکی از اتفاقات رایج در فرایند توقیف، به خصوص توقیف ملک مبایعه نامه ای یا قولنامه ای، «اعتراض شخص ثالث» است. یعنی ممکن است فردی غیر از طلبکار و بدهکار، مدعی شود که ملک توقیف شده مال اوست و به توقیف اعتراض کند.

* چه کسی می تواند اعتراض کند؟ هر کسی که مدعی مالکیت بر مال توقیف شده است و می تواند برای اثبات ادعای خود مدارک و دلایلی ارائه کند. مثلاً شاید فروشنده قبلی ملک، یا کسی که ادعا می کند مبایعه نامه قبلی یا سند معتبرتری دارد.
* مهلت و نحوه اعتراض: اعتراض شخص ثالث معمولاً به دو صورت انجام می شود:
1. اعتراض اجرایی: اگر شخص ثالث در جریان عملیات اجرایی (مثلاً در مرحله توقیف یا ارزیابی) متوجه شود که مالی از او توقیف شده است، می تواند به همان واحد اجرای احکام اعتراض کند و دلایل خود را ارائه دهد. این اعتراض می تواند باعث توقف موقت عملیات اجرایی شود.
2. دعوای اعتراض ثالث اجرایی: اگر اعتراض در مرحله اجرایی نتیجه ندهد یا شخص ثالث فرصت اعتراض در آن مرحله را نداشته باشد، می تواند در دادگاه یک «دعوای اعتراض ثالث اجرایی» مطرح کند. این یک دعوای مستقل است و دادگاه به آن رسیدگی می کند.
* تأثیر اعتراض بر ادامه عملیات اجرایی: اگر اعتراض شخص ثالث وارد باشد و دادگاه به نفع او رأی دهد، توقیف از بین می رود و عملیات اجرایی متوقف می شود. این موضوع می تواند فرایند وصول طلب شما را طولانی و پیچیده کند.

چند نکته کلیدی که نباید فراموش کنید!

برای اینکه در توقیف ملک مبایعه نامه ای موفق شوید و دچار دردسر کمتری شوید، حواستان به این نکات باشد:

* توقیف سهم مشاع از ملک قولنامه ای: اگر بدهکار شما فقط بخشی از یک ملک (مثلاً یک دانگ از شش دانگ) را با قولنامه خریده باشد، توقیف همان سهم مشاع او امکان پذیر است. البته فروش سهم مشاع در مزایده خودش چالش های بیشتری دارد.
* اهمیت استعلام دقیق قبل از معامله املاک با سند عادی: این یک نصیحت برای همه است، نه فقط طلبکاران! قبل از اینکه بخواهید ملکی را با سند عادی بخرید یا معامله کنید، حتماً از شهرداری و مراجع مربوطه استعلام بگیرید. از وضعیت پروانه ساخت، پایان کار، بدهی های ملک و قرار گرفتن در طرح های شهری مطلع شوید تا بعداً به مشکل برنخورید.
* مشاوره با وکیل متخصص ملکی: این حوزه بسیار تخصصی و پیچیده است. از همان ابتدا با یک وکیل متخصص در امور ملکی و اجرای احکام مشورت کنید. وکیل می تواند شما را در جمع آوری مدارک، اثبات تصرفات مالکانه، طرح دعاوی مرتبط و مواجهه با اعتراضات ثالث راهنمایی کند و جلوی ضرر و زیان های احتمالی را بگیرد.
* رسیدگی به ادعاهای مربوط به فروش ملک به دیگری قبل از توقیف و مبایعه نامه های تاریخ مقدم: یکی از راه های فرار از دین، تنظیم مبایعه نامه های صوری با تاریخ های قبل از ایجاد طلب شماست. در این موارد، اثبات صوری بودن معامله یا اینکه تاریخ آن ساختگی است، بسیار مهم است و نیاز به دقت و پیگیری حقوقی دارد.

حالت ملک	ماده قانونی اصلی	شرایط توقیف	چالش اصلی	راهکار طلبکار
ملک فاقد سابقه ثبتی / سند به نام غیر (با مبایعه نامه مدیون)	ماده 101 ق.ا.ا.م	تصرفات مالکانه محکوم علیه یا حکم قطعی مالکیت	اثبات تصرفات، حدود اربعه نامشخص، اعتراض ثالث	جمع آوری مدارک تصرف، پیگیری تحقیق محلی، دفاع در برابر اعتراضات
ملک دارای سابقه ثبتی، سند به نام غیر (با مبایعه نامه مدیون)	مواد 87 تا 95 و 100 ق.ا.ا.م	وجود مبایعه نامه معتبر به نام محکوم علیه	فروش موکول به تنظیم سند رسمی به نام محکوم علیه	طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی همزمان یا متعاقباً

    نمونه ای از یک استشهادیه محلی برای اثبات تصرفات مالکانه:

    اینجانبان امضاکنندگان زیر، شهادت می دهیم که آقای/خانم [نام و نام خانوادگی بدهکار]، فرزند [نام پدر]، به شماره ملی [شماره ملی]، مدت [تعداد] سال است که ملک واقع در [آدرس کامل ملک] را در تصرف مالکانه خود داشته و به عنوان مالک از آن بهره برداری می کند.
    این شهادت در تاریخ [تاریخ] و بدون هیچ گونه اکراه و اجباری تنظیم و امضا گردیده است.
    امضاء و اثر انگشت شهود:
    1. [نام و نام خانوادگی، آدرس، شماره ملی]
    2. [نام و نام خانوادگی، آدرس، شماره ملی]
    ...

نتیجه گیری

توقیف ملک مبایعه نامه ای، هرچند که پیچیدگی های خاص خود را دارد و با چالش هایی روبرو است، اما یک راه کاملاً قانونی و عملی برای وصول مطالبات شما از بدهکاران است. اصل قضیه این است که اگر سند رسمی به نام بدهکار نیست، باید بتوانیم به اجرای احکام ثابت کنیم که او از نظر عرفی و با دلایل کافی، مالک این ملک است و در آن «تصرفات مالکانه» دارد. تفاوت های قولنامه و مبایعه نامه، نقش کلیدی مواد 100 و 101 قانون اجرای احکام مدنی و اهمیت اثبات اصالت و تاریخ مبایعه نامه، همه و همه پازل این موضوع پیچیده را تشکیل می دهند.

فراموش نکنید که در هر مرحله از این مسیر، از جمع آوری مدارک و شواهد گرفته تا پیگیری دعاوی در دادگاه و مواجهه با اعتراضات احتمالی، شناخت دقیق قوانین و مشورت با یک وکیل متخصص املاک، می تواند چراغ راه شما باشد و مانع از هدر رفتن وقت و انرژی تان شود. پس اگر با چنین شرایطی روبرو هستید، قدم اول، مشورت با یک حقوقدان خبره است تا بهترین راهکار را برای احقاق حق خود پیدا کنید.