این ۵ اشتباه حقوقی می تواند خانه تان را برای همیشه از دستتان بگیرد!

مالکیت بر خانه و سرپناه یکی از مهم ترین دستاوردهای مالی و معنوی هر فرد و خانواده ای محسوب می شود. با این حال پیچیدگی های حقوقی دنیای املاک و مستغلات گاه چنان غافلگیرکننده است که یک اشتباه کوچک یا غفلت ناخواسته می تواند این دارایی ارزشمند را به مخاطره اندازد. عدم آگاهی از قوانین یا سهل انگاری در رعایت نکات حقوقی متاسفانه می تواند به قیمت از دست دادن خانه تمام شود. درک صحیح قوانین و پرهیز از اشتباهات رایج کلید حفظ این سرمایه حیاتی است.برای دریافت خدمات وکیل تخلیه ملک همراه وکیل من باشید.

• در شرکت وکیل من هر پرونده با دیدی اختصاصی بررسی می‌شود تا بهترین نتیجه حاصل گردد.

اشتباه اول : امضای قراردادهای مبهم و دارای ایراد حقوقی

انعقاد قرارداد به ویژه در حوزه املاک سنگ بنای یک معامله امن و بی دردسر است. اما امضای قراردادهای مبهم ناقص یا دارای ایرادات حقوقی یکی از شایع ترین و خطرناک ترین اشتباهاتی است که می تواند مالکیت شما را تهدید کند. عقد بیع (خرید و فروش) ملک مطابق ماده ۳۳۸ قانون مدنی عقدی لازم است؛ به این معنا که طرفین پس از انعقاد جز در موارد قانونی خاص (خیارات) حق برهم زدن یک طرفه آن را ندارند.

برای صحت هر قراردادی مطابق ماده ۱۹۰ قانون مدنی شرایطی اساسی لازم است :

1. قصد و رضای طرفین : هر دو طرف باید با اراده آزاد و آگاهانه قصد انجام معامله را داشته باشند.
2. اهلیت طرفین : طرفین باید بالغ عاقل و رشید باشند (توانایی قانونی برای انجام معامله).
3. موضوع معین : ملک مورد معامله باید کاملاً مشخص و معلوم باشد (آدرس دقیق پلاک ثبتی مشخصات کامل).
4. مشروعیت جهت معامله : هدف از انجام معامله نباید نامشروع یا خلاف قانون باشد.

ابهام در هر یک از ارکان قرارداد مانند مشخصات دقیق ملک قیمت نهایی نحوه پرداخت (تأدیه ثمن) زمان تحویل ملک و انتقال سند یا عدم پیش بینی ضمانت اجراهای مناسب برای تخلف از تعهدات می تواند زمینه ساز اختلافات شدید و دعاوی حقوقی پیچیده شود.

خطرات اتکا به قراردادهای عادی (قولنامه) : گرچه قولنامه یا مبایعه نامه عادی در محاکم معتبر است اما از نظر قانون ثبت اسناد و املاک (به ویژه مواد ۲۲ ۴۶ و ۴۷) مالکیت رسمی تنها با سند رسمی محقق می شود. اتکای صرف به سند عادی ریسک هایی مانند فروش مال به غیر توسط فروشنده یا مواجهه با ادعاهای معارض را افزایش می دهد. در نهایت ممکن است برای اثبات مالکیت و الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ناچار به طرح دعوی در دادگاه شوید.

نکات عملی :

• همیشه از قراردادهای استاندارد و دقیق استفاده کنید.
• پیش از امضا متن قرارداد را به دقت مطالعه و در صورت نیاز با وکیل دادگستری یا مشاور حقوقی متخصص در امور ملکی مشورت کنید.
• از امضای قراردادهای سفید یا ناقص جداً خودداری کنید.
• تمام توافقات حتی جزئی ترین آن ها باید به صورت مکتوب در قرارداد ذکر شود.
• دریافت کد رهگیری برای معاملات انجام شده در بنگاه های املاک به شفافیت و ثبت رسمی اولیه معامله کمک می کند.

اشتباه دوم : عدم پایبندی به تعهدات مالی و اقساط وام مسکن

بسیاری از افراد برای خرید خانه از تسهیلات بانکی (وام مسکن) استفاده می کنند و ملک خود را در رهن بانک قرار می دهند. رهن مطابق ماده ۷۷۱ قانون مدنی عقدی است که به موجب آن بدهکار (راهن) مالی را برای وثیقه (ضمانت) به طلبکار (مرتهن) می دهد. عدم پرداخت به موقع اقساط وام یا سایر بدهی هایی که ملک برای آن ها به وثیقه گذاشته شده یکی از مستقیم ترین راه ها برای از دست دادن خانه است.

فرایند قانونی در صورت عدم پرداخت بدهی :

1. اخطار و مطالبه : بانک یا طلبکار ابتدا اخطارهایی برای بدهکار ارسال و مطالبه وجه می کند.
2. صدور اجرائیه : در صورت ادامه عدم پرداخت طلبکار (مرتهن) می تواند از طریق دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند رهنی یا دادگاه درخواست صدور اجرائیه کند.
3. ارزیابی ملک : ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی می شود.
4. مزایده : ملک از طریق مزایده عمومی به فروش گذاشته می شود.
5. پرداخت طلب و مازاد : از مبلغ فروش ابتدا طلب مرتهن و هزینه های اجرایی پرداخت می شود و مابقی (در صورت وجود) به مالک (راهن) مسترد می گردد. اگر مبلغ فروش کمتر از میزان بدهی باشد طلبکار می تواند برای مابقی طلب خود به سایر اموال بدهکار رجوع کند (ماده ۷۸۱ قانون مدنی).

این فرآیند نشان می دهد که مسئولیت مدنی بدهکار در قبال تعهدات مالی بسیار جدی است و بی توجهی به آن می تواند منجر به از دست رفتن کامل ملک شود.

نکات عملی :

• پیش از دریافت وام شرایط بازپرداخت نرخ سود و جرایم دیرکرد را به دقت بررسی کنید.
• برنامه ریزی مالی دقیقی برای پرداخت اقساط داشته باشید.
• در صورت بروز مشکلات مالی و ناتوانی در پرداخت پیش از رسیدن موعد و انباشت بدهی با بانک یا طلبکار مذاکره و راهکارهایی مانند استمهال (مهلت گرفتن) یا تجدیدنظر در برنامه بازپرداخت را بررسی کنید.
• از دریافت وام هایی با شرایط بازپرداخت نامتناسب با توان مالی خود پرهیز کنید.

اشتباه سوم : غفلت از قوانین حاکم بر املاک مشاع و اختلافات شرکا

مالکیت مشاعی به وضعیتی اطلاق می شود که یک ملک متعلق به دو یا چند نفر باشد بدون اینکه سهم هر یک به طور فیزیکی جدا و معین شده باشد (هر ذره از ملک متعلق به همه شرکاست به نسبت سهمشان). این نوع مالکیت که غالباً از طریق ارث یا خرید مشترک ایجاد می شود قواعد و پیچیدگی های خاص خود را دارد (مواد ۵۷۱ به بعد قانون مدنی). غفلت از این قوانین و بروز اختلاف بین شرکا می تواند به فروش اجباری ملک یا مشکلات عدیده دیگر منجر شود.

چالش های رایج در ملک مشاع :

• تصرف و استفاده : مطابق مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی هیچ شریکی بدون اذن (اجازه) سایر شرکا حق تصرف مادی (مثل ساخت وساز اجاره دادن کل ملک) در ملک مشاع را ندارد. هرگونه تصرف باید با رضایت همه باشد.
• فروش سهم : هر شریک می تواند سهم مشاعی خود را بفروشد اما حق شفعه برای شریک دیگر (در املاک قابل تقسیم و با شرایط خاص) ایجاد می شود. حق شفعه یعنی شریک دیگر می تواند با پرداخت همان مبلغی که خریدار پرداخته سهم فروخته شده را تملک کند (ماده ۸۰۸ قانون مدنی).
• تقسیم ملک (افراز) : اگر ملک قابل افراز (تقسیم فیزیکی) باشد هر شریک می تواند از اداره ثبت اسناد و املاک (برای املاک دارای سابقه ثبتی) یا دادگاه (برای املاک فاقد سابقه ثبتی) درخواست افراز کند.
• فروش اجباری (دستور فروش) : اگر ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود (مثلاً یک آپارتمان کوچک) هر یک از شرکا می تواند از دادگاه دستور فروش ملک مشاع را درخواست کند. در این حالت دادگاه پس از کارشناسی و تعیین قیمت پایه ملک را از طریق مزایده به فروش رسانده و وجه حاصله را به نسبت سهم بین شرکا تقسیم می کند (ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع). اختلافات بین شرکا معمولاً به همین نقطه ختم می شود.

قوانین آپارتمان نشینی : قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن قواعد خاصی را برای قسمت های مشترک (مشاعات مانند راه پله پشت بام حیاط) و قسمت های اختصاصی وضع کرده است. عدم رعایت حقوق همسایگان در استفاده از مشاعات یا نپرداختن هزینه های مشترک (شارژ ساختمان) می تواند منجر به اختلافات و حتی اقدامات قانونی از سوی مدیر ساختمان شود.

نکات عملی :

• در صورت مالکیت مشاعی سعی کنید با سایر شرکا توافق نامه مکتوبی در خصوص نحوه اداره و استفاده از ملک تنظیم کنید.
• از قوانین مربوط به حق شفعه و افراز آگاه باشید.
• در صورت بروز اختلاف و عدم امکان توافق از طریق مجاری قانونی (اداره ثبت یا دادگاه) برای افراز یا دستور فروش اقدام کنید.
• در آپارتمان ها قوانین مربوط به مشاعات و هزینه های مشترک را رعایت کنید.

اشتباه چهارم : ضمانت از دیون دیگران با وثیقه قرار دادن ملک مسکونی

ضمانت کردن از بدهی دیگران عملی است که می تواند عواقب مالی سنگینی داشته باشد به ویژه اگر ملک مسکونی خود را به عنوان وثیقه این ضمانت قرار دهید. عقد ضمان (ماده ۶۸۴ قانون مدنی) یعنی شخصی (ضامن) پرداخت دینی را که بر عهده دیگری (مضمون عنه) است به عهده بگیرد. اگر ضامن برای تضمین این تعهد ملک خود را به عنوان وثیقه ملکی به طلبکار (مضمون له) معرفی کند و بدهکار اصلی (مضمون عنه) از پرداخت بدهی خود امتناع ورزد طلبکار حق دارد برای وصول طلب خود از محل فروش ملک ضامن اقدام کند.

فرایند قانونی :

1. عدم پرداخت بدهکار اصلی : مضمون عنه در موعد مقرر بدهی خود را پرداخت نمی کند.
2. رجوع به ضامن : مضمون له به ضامن مراجعه و مطالبه وجه می کند.
3. اقدام علیه وثیقه : در صورت عدم پرداخت توسط ضامن مضمون له می تواند از طریق مراجع قانونی (دادگاه یا اجرای ثبت) درخواست صدور اجرائیه علیه ملک مورد وثیقه را بنماید.
4. مزایده و فروش ملک : ملک ضامن مشابه فرآیند رهن بانکی کارشناسی شده و از طریق مزایده به فروش می رسد تا طلب مضمون له وصول شود.

نکته مهم : بسیاری افراد به دلیل روابط دوستانه یا خانوادگی و بدون درک کامل ضمانت اجرایی این عمل ملک خود را وثیقه بدهی دیگران می کنند. باید توجه داشت که پس از انعقاد عقد ضمان و وثیقه گذاشتن ملک ضامن مسئولیت قانونی مستقلی پیدا می کند و نمی تواند صرفاً به اتکای توانایی مالی بدهکار اصلی از زیر بار این مسئولیت شانه خالی کند.

نکات عملی :

• پیش از ضمانت کردن برای دیگران به ویژه با وثیقه گذاشتن ملک تمام جوانب و ریسک های آن را بسنجید.
• از توانایی مالی و تعهد فردی که برای او ضمانت می کنید اطمینان کامل حاصل کنید.
• حدود مسئولیت خود به عنوان ضامن را به دقت مطالعه و درک کنید.
• تا حد امکان از وثیقه گذاشتن تنها سرپناه خود برای ضمانت بدهی دیگران اجتناب کنید.
• در صورت امکان از انواع دیگر ضمانت (مانند ضمانت نامه بانکی یا معرفی ضامن معتبر دیگر) به جای وثیقه ملکی استفاده کنید.

اشتباه پنجم : بی توجهی به ابلاغیه ها اخطاریه ها و مواعد قانونی

نظام قضایی برای اطلاع رسانی به اصحاب دعوی (خواهان خوانده وکیل و…) از اوراق قضایی مانند احضاریه (برای حضور) اخطاریه (برای انجام تکلیف یا اطلاع از موضوعی) و دادنامه (رأی دادگاه) استفاده می کند. امروزه این ابلاغ ها عمدتاً به صورت الکترونیکی و از طریق سامانه ثنا (سامانه ثبت نام الکترونیکی قضایی) انجام می شود. بی توجهی به این ابلاغیه ها و نادیده گرفتن مواعد (مهلت های) قانونی می تواند منجر به از دست رفتن حقوق صدور حکم غیابی علیه شما و در نهایت اجرای حکم (مانند توقیف یا فروش ملک) بدون اطلاع و دفاع مؤثر شما شود.

چرا پیگیری ابلاغیه ها حیاتی است؟

• حق دفاع : اطلاع به موقع از دعاوی مطرح شده علیه شما یا تصمیمات دادگاه امکان دفاع مؤثر و ارائه مستندات را فراهم می کند.
• رعایت مواعد : بسیاری از اقدامات حقوقی مانند واخواهی (اعتراض به حکم غیابی) تجدیدنظرخواهی (اعتراض به رأی دادگاه بدوی) یا فرجام خواهی (اعتراض به رأی دادگاه تجدیدنظر در موارد خاص) دارای مهلت های قانونی مشخصی (مثلاً ۲۰ روز) هستند. از دست دادن این مهلت ها به معنی از دست دادن حق اعتراض است.
• جلوگیری از اجرای غافلگیرانه حکم : عدم اطلاع از صدور اجرائیه می تواند منجر به اقداماتی مانند توقیف حساب بانکی یا حتی بازداشت ملک و مقدمات فروش آن بدون آگاهی شما شود.

عواقب بی توجهی :

• صدور حکم غیابی در صورت عدم حضور در جلسه دادرسی پس از ابلاغ صحیح احضاریه.
• قطعی شدن رأی به ضرر شما به دلیل عدم اعتراض در مهلت قانونی.
• اقدامات اجرایی علیه اموال شما (از جمله ملک) بدون امکان دفاع به موقع.

نکات عملی :

• در سامانه ثنا ثبت نام کنید و اطلاعات تماس (شماره موبایل و ایمیل) خود را به روز نگه دارید.
• به طور منظم (حداقل هفته ای یک بار) حساب کاربری خود در سامانه ثنا را چک کنید.
• به پیامک های دریافتی از قوه قضائیه که صرفاً جهت اطلاع رسانی از وجود ابلاغیه جدید در سامانه ارسال می شود توجه کنید و بلافاصله سامانه را بررسی نمایید.
• در صورت دریافت هرگونه ابلاغیه قضایی فوراً با یک وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید تا از مفاد آن و اقدامات لازم مطلع شوید.
• مواعد قانونی را جدی بگیرید و اقدامات لازم را در مهلت مقرر انجام دهید.

تعریف مفاهیم کلیدی حقوقی مرتبط با املاک

درک اصطلاحات تخصصی حقوقی برای فعالان حوزه املاک ضروری است :

• سند رسمی : سندی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأمورین رسمی دیگر در حدود صلاحیت آن ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد (مانند سند تک برگ مالکیت). اعتبار سند رسمی بسیار بالاست.
• سند عادی : هر سندی که شرایط سند رسمی را نداشته باشد سند عادی محسوب می شود (مانند قولنامه مبایعه نامه دستی یا تنظیم شده در بنگاه املاک).
• عقد لازم : عقدی است که هیچ یک از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشد مگر در موارد معینه قانونی (مانند عقد بیع اجاره رهن). (ماده ۲۱۹ قانون مدنی)
• عقد جایز : عقدی است که هر یک از طرفین بتواند هر وقتی بخواهد آن را فسخ کند (مانند عقد وکالت).
• اهلیت قانونی : توانایی قانونی شخص برای دارا شدن حق (اهلیت تمتع) و اجرای حق (اهلیت استیفاء). مطابق ماده ۲۱۱ قانون مدنی متعاملین باید برای معامله اهلیت داشته باشند (بالغ عاقل رشید).
• مسئولیت مدنی : مسئولیتی که در اثر ورود ضرر به دیگری (خواه ناشی از قرارداد باشد یا خارج از قرارداد) برای شخص ایجاد می شود و مکلف به جبران خسارت می گردد.
• ضمانت اجرایی : ابزارها و روش هایی که قانون برای تضمین اجرای تعهدات یا جبران خسارت ناشی از عدم اجرای آن ها پیش بینی کرده است (مانند حق فسخ مطالبه خسارت الزام به انجام تعهد جریمه).
• قوه قاهره (فورس ماژور) : حادثه ای خارجی غیرقابل پیش بینی و غیرقابل اجتناب که مانع اجرای تعهد می شود و در صورت اثبات متعهد را از مسئولیت عدم انجام تعهد مبری می کند.

مبانی قانونی مالکیت و قراردادها در نظام حقوقی ایران

نظام حقوقی ایران مالکیت مشروع افراد را محترم شمرده و چارچوب های قانونی مشخصی برای تنظیم روابط قراردادی و مالکیت املاک تعیین کرده است :

• قانون اساسی : اصل ۴۷ مالکیت شخصی را که از راه مشروع باشد محترم می شمارد. ضوابط آن را قانون معین می کند.
• قانون مدنی : این قانون منبع اصلی قواعد مربوط به اموال مالکیت انواع قراردادها (عقود معین مانند بیع اجاره رهن ضمان شرکت وکالت و…) تعهدات مسئولیت مدنی و ادله اثبات دعوی است. بخش عمده ای از مواد قانون مدنی به این مباحث اختصاص دارد (از ماده ۲۹ به بعد در باب اموال و مالکیت از ماده ۱۸۳ به بعد در باب عقود و تعهدات).
• قانون ثبت اسناد و املاک : این قانون بر لزوم ثبت املاک و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقول تأکید دارد و سند رسمی را معتبرترین دلیل مالکیت می داند. ماده ۲۲ این قانون بیان می دارد دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده… مالک خواهد شناخت.
• قانون تملک آپارتمان ها : این قانون و آیین نامه اجرایی آن به طور خاص روابط حقوقی مالکین آپارتمان ها قسمت های مشترک و اختصاصی و نحوه اداره ساختمان را تنظیم می کند.
• قانون پیش فروش ساختمان : قواعد مربوط به قراردادهای پیش فروش تعهدات پیش فروشنده و پیش خریدار و ضمانت اجراهای مربوطه را بیان می کند.

راهکارهای عملی برای پیشگیری از اشتباهات حقوقی ملکی

پیشگیری همیشه بهتر از درمان است. با رعایت نکات زیر می توان تا حد زیادی از بروز مشکلات حقوقی در معاملات ملکی جلوگیری کرد :

• تحقیق و بررسی (Due Diligence) : پیش از هر اقدامی وضعیت ثبتی ملک را از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام کنید تا از مالکیت فروشنده عدم بازداشت یا در رهن بودن ملک اطمینان حاصل نمایید. همچنین از شهرداری در مورد کاربری ملک و نداشتن تخلفات ساختمانی استعلام بگیرید.
• قرارداد دقیق و مشاوره حقوقی : همان طور که تأکید شد قرارداد باید جامع دقیق و بدون ابهام باشد. مشاوره با وکیل متخصص امور ملکی پیش از امضای هرگونه قرارداد بهترین سرمایه گذاری برای حفظ حقوق شماست.
• شفافیت مالی : تمام جزئیات مربوط به قیمت نحوه پرداخت تاریخ ها و شماره چک ها باید به وضوح در قرارداد ذکر شود. رسید پرداخت ها را با دقت نگهداری کنید.
• توافق در مالکیت مشاعی : در صورت شراکت در ملک از ابتدا یک قرارداد مدیریت شراکت تنظیم کنید که نحوه استفاده هزینه ها و تصمیم گیری ها را مشخص کند.
• احتیاط در ضمانت : از ضمانت کردن برای دیگران به خصوص با وثیقه ملکی تا حد امکان پرهیز کنید و تنها در صورت اطمینان کامل و سنجیدن همه جوانب اقدام نمایید.
• هوشیاری نسبت به ابلاغ ها : همواره سامانه ثنا را چک کنید و به مواعد قانونی توجه ویژه داشته باشید.

فرآیند طرح دعوی و پیگیری حقوقی در محاکم

در صورتی که با وجود رعایت احتیاط ها مشکلی حقوقی پیش آید آشنایی با روند طرح دعوی و پیگیری آن ضروری است :

1. مشاوره حقوقی : اولین قدم مشورت با وکیل دادگستری برای بررسی دقیق موضوع مدارک و تعیین بهترین راهکار قانونی است.
2. تنظیم دادخواست : در صورت لزوم طرح دعوی وکیل یا خودتان (در دعاوی ساده تر) باید دادخواست تنظیم کنید. دادخواست باید شامل مشخصات خواهان و خوانده موضوع خواسته (مثلاً الزام به تنظیم سند رسمی خلع ید مطالبه خسارت) و دلایل و مستندات باشد.
3. ثبت دادخواست : دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و هزینه دادرسی (ابطال تمبر) پرداخت می شود. هزینه دادرسی در دعاوی مالی معمولاً درصدی از ارزش خواسته است (برای املاک بر اساس ارزش منطقه ای ملک محاسبه می شود).
4. ارجاع به شعبه : پرونده به یکی از شعب دادگاه حقوقی صالح (معمولاً دادگاه محل وقوع ملک در دعاوی ملکی) ارجاع می شود.
5. تعیین وقت رسیدگی و ابلاغ : شعبه دادگاه وقتی را برای رسیدگی تعیین و به طرفین ابلاغ می کند.
6. جلسه دادرسی : در جلسه دادرسی طرفین یا وکلای آن ها حاضر شده دفاعیات و دلایل خود را ارائه می دهند. ممکن است دادگاه نیاز به تحقیق بیشتر استعلام یا ارجاع امر به کارشناسی داشته باشد.
7. صدور رأی : پس از اتمام رسیدگی دادگاه رأی خود را صادر می کند (مرحله بدوی).
8. اعتراض به رأی : رأی صادره معمولاً قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است (ظرف ۲۰ روز). در موارد خاصی رأی دادگاه تجدیدنظر نیز قابل فرجام خواهی در دیوان عالی کشور است.
9. اجرای حکم : پس از قطعی شدن رأی محکوم له (کسی که حکم به نفع او صادر شده) می تواند درخواست صدور اجرائیه کرده و از طریق اجرای احکام مدنی اجرای حکم (مانند تنظیم سند تخلیه ملک وصول وجه) را پیگیری کند.

اهمیت مشاوره حقوقی و نقش وکیل دادگستری

معاملات و دعاوی ملکی به دلیل ارزش بالای موضوع و پیچیدگی های قانونی نیازمند دانش و تخصص حقوقی است. وکیل دادگستری متخصص در امور ملکی می تواند نقش حیاتی در حفظ حقوق شما ایفا کند :

• مشاوره پیشگیرانه : ارائه مشاوره قبل از انجام معامله تنظیم یا بررسی قراردادها شناسایی ریسک ها و ارائه راهکارهای قانونی.
• مذاکره : کمک به مذاکره با طرف مقابل برای رسیدن به توافق و حل وفصل اختلافات خارج از دادگاه.
• تنظیم اوراق قضایی : تنظیم دقیق و فنی دادخواست لایحه دفاعیه اظهارنامه و سایر اوراق لازم.
• نمایندگی در دادگاه : حضور در جلسات دادرسی به نمایندگی از شما ارائه دفاعیات مؤثر و پیگیری پرونده در تمام مراحل.
• تفسیر قوانین و رویه قضایی : آگاهی از آخرین تغییرات قوانین مقررات و رویه قضایی (نحوه تصمیم گیری دادگاه ها در موارد مشابه).

استفاده از خدمات وکیل هزینه نیست بلکه سرمایه گذاری برای جلوگیری از خسارات سنگین تر و اتلاف وقت و انرژی در راهروهای دادگستری است. می توانید از طریق کانون وکلای دادگستری یا مرکز وکلا کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده قوه قضائیه وکلای دارای پروانه معتبر را شناسایی کنید.

نتیجه گیری : حفظ سرمایه زندگی با آگاهی حقوقی

خانه بیش از یک دارایی مادی محل آرامش و آسایش است. از دست دادن آن به دلیل اشتباهات حقوقی قابل پیشگیری تجربه ای تلخ و جبران ناپذیر است. امضای قراردادهای دقیق پایبندی به تعهدات مالی آگاهی از قوانین املاک مشاع احتیاط در ضمانت کردن و توجه به ابلاغیه ها و مواعد قانونی پنج ستون اصلی برای حفظ امنیت حقوقی ملک شما هستند. پیچیدگی قوانین ایجاب می کند که در تمامی مراحل به ویژه در هنگام بروز اختلاف یا نیاز به اقدام قانونی از مشاوره و خدمات تخصصی وکلای دادگستری بهره مند شوید. آگاهی حقوقی و اقدام به موقع بهترین سپر دفاعی برای محافظت از خانه و سرمایه زندگی شماست.

پرسش و پاسخ

۱. اگر ملکی را با قولنامه عادی خریده باشم و فروشنده برای تنظیم سند رسمی حاضر نشود چه کار باید بکنم؟

شما می توانید با در دست داشتن قولنامه معتبر و اثبات پرداخت ثمن معامله (یا آمادگی برای پرداخت مابقی طبق قرارداد) دادخواست الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم کنید. بهتر است همزمان درخواست صدور دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال ملک تا صدور رأی قطعی را نیز مطرح نمایید تا فروشنده نتواند در طول دادرسی ملک را به دیگری منتقل کند. همچنین می توانید مطالبه خسارت تأخیر در انجام تعهد (در صورت پیش بینی در قرارداد یا اثبات ورود خسارت) را نیز درخواست کنید. اخذ گواهی عدم حضور فروشنده از دفترخانه تعیین شده در قرارداد (در تاریخ مقرر) نیز می تواند به عنوان مدرک در دادگاه ارائه شود هرچند الزامی نیست و امتناع فروشنده از طرق دیگر هم قابل اثبات است.

۲. من یکی از مالکین ملک مشاعی هستم و سایر شرکا با فروش ملک موافق نیستند. آیا راهی برای فروش کل ملک وجود دارد؟

بله اگر ملک غیرقابل افراز (تقسیم فیزیکی) باشد شما می توانید ابتدا از اداره ثبت محل (اگر ملک سابقه ثبتی دارد) یا دادگاه (اگر سابقه ثبتی ندارد) گواهی عدم امکان افراز دریافت کنید. سپس با ارائه این گواهی به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک دادخواست صدور دستور فروش ملک مشاع را علیه سایر شرکا مطرح نمایید. دادگاه پس از احراز شرایط دستور فروش صادر می کند و ملک از طریق مزایده توسط اجرای احکام مدنی به فروش می رسد. مبلغ حاصل از فروش پس از کسر هزینه ها به نسبت سهم بین تمام شرکا تقسیم خواهد شد. توجه داشته باشید که شما نمی توانید مستقیماً سهم سایر شرکا را بفروشید بلکه باید از طریق این فرآیند قانونی اقدام کنید.

۳. آیا ممکن است خانه ای که تنها محل سکونت من و خانواده ام است به خاطر بدهی (مثلاً وام بانکی یا ضمانت) توقیف و فروخته شود؟

اصولاً مستثنیات دین شامل مسکن مورد نیاز و متناسب با شأن بدهکار است که قابل توقیف و فروش برای وصول طلب نیست. اما این قاعده استثنائاتی دارد. مهم ترین استثناء حالتی است که خود ملک مشخصاً برای همان بدهی به رهن یا وثیقه گذاشته شده باشد. مطابق تبصره ۱ ماده ۲۴ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی چنانچه ملک مسکونی مرهونه (در رهن قرار گرفته) باشد یا بابت تضمین دین دیگری به وثیقه سپرده شده باشد مقررات مستثنیات دین در مورد آن اعمال نمی شود و طلبکار می تواند از محل فروش آن ملک طلب خود را وصول کند. بنابراین اگر خانه شما در رهن بانک بابت وام مسکن باشد یا آن را برای ضمانت بدهی دیگری وثیقه گذاشته باشید حتی اگر تنها محل سکونت شما باشد ممکن است در صورت عدم پرداخت بدهی توقیف و فروخته شود.

توصیه نهایی : مراجعه به متخصصین حقوقی

اطلاعات ارائه شده در این مقاله جنبه عمومی و اطلاع رسانی دارد. مسائل حقوقی مرتبط با املاک بسیار متنوع و وابسته به جزئیات هر پرونده است. فلذا قویاً توصیه می شود پیش از هرگونه اقدام حقوقی یا انعقاد قرارداد مهم ملکی و یا در صورت مواجهه با هرگونه مشکل حقوقی در این زمینه حتماً با وکیل دادگستری متخصص در امور املاک و قراردادها یا مشاور حقوقی معتبر مشورت نموده و از راهنمایی تخصصی ایشان بهره مند گردید. اقدام بر اساس اطلاعات ناقص یا کلی می تواند خسارات جبران ناپذیری به همراه داشته باشد.