آموزش تصویری نوشتن مبایعه نامه املاک

تنظیم یک مبایعه نامه درست و اصولی برای معامله ملک، مثل گذاشتن یک زیربنای محکم برای خانه ای است که می خواهید بخرید یا بفروشید. هر اشتباه کوچک در این مرحله می تواند به دردسرهای بزرگ حقوقی و مالی منجر شود. برای همین، آشنایی با نحوه نوشتن مبایعه نامه املاک و جزئیات آن، از نان شب هم واجب تر است تا هم فروشنده خیالش راحت باشد، هم خریدار با آرامش خاطر صاحب ملک شود.

معاملات ملکی، یکی از مهم ترین و بزرگ ترین تصمیمات مالی زندگی خیلی از ماست. وقتی پای خرید و فروش ملک در میان باشد، معمولاً یک عالمه سوال و نگرانی توی ذهنمان رژه می رود: نکند سرم کلاه برود؟ یا مدارکم کامل است؟ و درست دارم این قرارداد رو می نویسم؟. اینجاست که اهمیت یک راهنمای جامع و تصویری برای تنظیم مبایعه نامه خودش را نشان می دهد. ما در این مقاله می خواهیم قدم به قدم و با زبانی ساده و خودمانی، همه فوت و فن های نوشتن یک مبایعه نامه بی دردسر را با هم یاد بگیریم تا شما با چشم باز و خیال راحت، معامله ملکی خودتان را انجام بدهید و از هرگونه دردسر احتمالی، فاصله بگیرید.

مبایعه نامه چیست و چرا نباید آن را دست کم گرفت؟

قبل از اینکه برویم سر اصل مطلب و یاد بگیریم چطور یک مبایعه نامه را بنویسیم، باید بفهمیم اصلاً این مبایعه نامه چی هست و چرا این قدر مهم است. توی عالم خرید و فروش ملک، مبایعه نامه مثل ستون فقرات معامله می ماند. اگر این ستون محکم و درست نباشد، کل معامله می لنگد و هر لحظه ممکن است فرو بریزد.

تعریف حقوقی مبایعه نامه (عقد بیع): قلب معامله ملکی

از نظر حقوقی، مبایعه نامه همون «عقد بیع» است. یعنی چی؟ یعنی یک قرارداد قانونی که توش، یک نفر (فروشنده) ملکی رو به یک نفر دیگه (خریدار) می فروشه و در ازاش پول یا ثمن معامله رو می گیره. با امضای این قرارداد، ملک از نظر قانونی به خریدار منتقل شده، حتی اگه هنوز سند رسمی به نامش نخورده باشه. در واقع، فروشنده متعهد میشه که ملک رو به خریدار بده و خریدار هم متعهد میشه که پولش رو پرداخت کنه. این قرارداد پایه و اساس کارهای بعدی مثل رفتن به دفترخانه و انتقال سند رسمی هستش.

تفاوت کلیدی مبایعه نامه با قولنامه: این دو یکی نیستند!

خیلی ها قولنامه و مبایعه نامه رو با هم اشتباه می گیرن، در صورتی که این دو تا از زمین تا آسمون فرق دارن. بیایید این تفاوت ها رو توی یک جدول ببینیم تا قضیه برامون شفاف تر بشه:

ویژگی	مبایعه نامه	قولنامه
هدف اصلی	انتقال مالکیت (حتی قبل از ثبت رسمی)	تعهد به انجام معامله در آینده
وضعیت حقوقی	عقد لازم و قطعی (فروش انجام شده)	عقد جایز یا تعهد به انجام معامله (هنوز معامله اصلی انجام نشده)
قدرت اجرایی	پشتوانه قوی برای الزام فروشنده به تنظیم سند	فقط یک تعهد است، برای الزام طرفین به تنظیم سند نیاز به دعوی قضایی طولانی تری دارد
شرایط فسخ	فقط با وجود خیارات قانونی یا شروط فسخ ذکر شده	فسخ آن راحت تر است، چون هنوز اصل معامله انجام نشده
مثال	ملک فروخته شد به مبلغ X	متعهد می شویم ملک را در تاریخ Y به مبلغ X بفروشیم

همون طور که می بینید، مبایعه نامه خیلی قدرتمندتر و محکم تر از قولنامه هستش و وقتی امضاش می کنید، یعنی واقعاً ملک رو خرید و فروش کردید، نه فقط قول دادید.

اهمیت قانونی مبایعه نامه: سند محکم معامله شما

فکر نکنید چون هنوز سند تک برگ به اسم شما نخورده، مبایعه نامه بی اهمیته. ابداً! مبایعه نامه از نظر قانونی، یک سند بسیار معتبره که حقوق خریدار و فروشنده رو تضمین می کنه و راه رو برای انتقال سند هموار می سازه. با امضای مبایعه نامه، شما مالک ملک می شید (مالکیت عرفی) و می تونید از دادگاه بخواید که فروشنده رو مجبور به انتقال سند رسمی کنه. اگر مبایعه نامه درست و حسابی نوشته بشه، کلی از مشکلات آتی رو پیشاپیش حل کرده اید.

به زبان ساده، مسیر معامله ملک اینطوریه:

تعهد به خرید و فروش (قولنامه) ← عقد بیع (مبایعه نامه) ← انتقال سند رسمی در دفترخانه

پس، می بینید که مبایعه نامه یک مرحله اساسی و اجتناب ناپذیر توی این مسیر هستش که باید با دقت فراوان تنظیم بشه.

پیش نیازها: چه مدارک و اطلاعاتی قبل از نوشتن مبایعه نامه لازم است؟

قبل از اینکه اصلاً خودکار رو دست بگیرید و شروع به نوشتن مبایعه نامه کنید، یک سری اطلاعات و مدارک لازم دارید که باید حسابی چک و جمع آوری بشن. این مرحله، مثل آماده کردن مواد اولیه برای پخت یک غذای خوشمزه می مونه. اگه مواد اولیه ناقص یا خراب باشه، غذاتون خوب در نمیاد!

مدارک شناسایی طرفین: از کارت ملی تا وکالت نامه

اولین و مهم ترین قدم، شناسایی دقیق خریدار و فروشنده است. فکر کنید دارید با چه کسی معامله می کنید؟

• اشخاص حقیقی (مثل من و شما): حتماً و حتماً باید کارت ملی و شناسنامه دو طرف معامله (خریدار و فروشنده) رو ببینید و کپی بگیرید. اطلاعات هویتی رو دقیق از روی کارت ملی وارد مبایعه نامه کنید.
• اشخاص حقوقی (مثل شرکت ها): اگه یکی از طرفین شرکت یا موسسه ای باشه، باید اطلاعاتی مثل نام شرکت، شماره ثبت، شناسه ملی، آدرس دفتر و اسم و مشخصات نماینده قانونی شرکت رو داشته باشید. حتماً چک کنید که این نماینده، اختیار و اجازه لازم برای امضای این قرارداد رو داشته باشه (مثلاً صورتجلسه هیئت مدیره یا وکالت نامه).
• نماینده قانونی (وکیل، ولی، قیم): گاهی اوقات خود مالک یا خریدار نمی تونن حضور داشته باشن و یک نفر دیگه به نمایندگی از اون ها معامله رو انجام میده. در این صورت، باید مطمئن بشید که این شخص، وکالت نامه رسمی (با اعتبار زمانی و موضوعی کافی)، گواهی ولایت یا حکم قیمومیت رو داره و اختیار فروش یا خرید ملک رو بهش داده اند.

نکته مهم: حتماً دقت کنید که اسم ها و شماره ملی ها رو بدون غلط املایی و دقیقاً طبق مدارک شناسایی وارد کنید. یک اشتباه کوچک، می تونه کل قرارداد رو زیر سوال ببره.

مدارک مالکیت ملک: شناسنامه ملکی شما

اینجا دیگه پای خود ملک وسطه. باید مطمئن بشید که فروشنده واقعاً مالک ملکه و هیچ مشکلی برای فروش وجود نداره:

1. سند تک برگ: این مهم ترین مدرکه. سند ملک رو با دقت بررسی کنید. پلاک ثبتی، مشخصات مالک، متراژ و هر جزئیاتی که روی سند هست رو با اطلاعاتی که فروشنده میده، تطبیق بدید.
2. بنچاق: اگر سند ملک هنوز قدیمی هست (دفترچه ای)، بنچاق هم لازمه.
3. گواهی پایان کار: مخصوصاً برای آپارتمان ها و ساختمان ها، گواهی پایان کار شهرداری نشون میده که ملک طبق ضوابط ساخته شده.
4. مفاصاحساب عوارض نوسازی و مالیات: فروشنده باید گواهی پرداخت این ها رو ارائه بده تا معلوم بشه بدهی ای به شهرداری یا دارایی نداره.
5. قبوض خدماتی: قبوض آب، برق، گاز و تلفن باید تسویه شده باشن و به اسم مالک باشن.

تصور کنید یک چک لیست دارید که تمامی این مدارک را نشان می دهد و هرکدام را که دارید تیک می زنید. این یک راه عالی برای مطمئن شدن از تکمیل مدارک است.

اطلاعات دقیق ملک: بدون ابهام، بدون دردسر

ملک باید طوری توصیف بشه که هیچ ابهامی نمونه:

• آدرس پستی کامل: خیابان، کوچه، پلاک، واحد، طبقه و …
• پلاک ثبتی اصلی و فرعی: این اطلاعات رو روی سند پیدا می کنید و خیلی مهمن.
• کد پستی ده رقمی: دقیقاً همون چیزی که اداره پست داده.
• مساحت دقیق ملک: حتماً بر اساس سند.
• کاربری ملک: مسکونی، تجاری، اداری، زراعی و…
• ذکر جزئیات و متعلقات: پارکینگ، انباری، آسانسور، پکیج، کولر، کابینت، خط تلفن و هر چیزی که جزئی از ملک محسوب میشه و روی قیمت تاثیر داره، باید دقیقاً ذکر بشه. حتی اگه تلفن به نام فروشنده هست، تکلیفش باید روشن بشه.

استعلامات ضروری: چشم های باز قبل از امضا

این قسمت خیلی خیلی مهمه و مثل یک کارآگاه باید عمل کنید:

1. استعلام از شهرداری: برای بدهی های مربوط به عوارض نوسازی، تخلفات ساختمانی و…
2. استعلام از اداره ثبت: برای اینکه مطمئن بشید ملک در رهن بانک نیست، بازداشت نیست یا توقیف نشده. این مهم ترین استعلامیه که نشون میده ملک آزاد و آماده معامله هست یا نه.
3. استعلام از دارایی: برای بدهی مالیاتی ملک.
4. استعلام از اداره اوقاف: اگر ملک وقفی باشه.

کد رهگیری: اگه معامله رو تو بنگاه املاک انجام میدید، حتماً اصرار کنید که مبایعه نامه با کد رهگیری ثبت بشه. کد رهگیری، امنیت معامله رو چندین برابر می کنه و جلوی فروش مال غیر و کلاهبرداری رو می گیره. با داشتن کد رهگیری، شما می تونید اصالت معامله رو توی سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور چک کنید.

آموزش تصویری گام به گام: نحوه پر کردن هر بخش از مبایعه نامه

حالا که مدارک و اطلاعات لازم رو آماده کردید، وقتشه که خودکار رو برداریم و شروع به پر کردن مبایعه نامه کنیم. فرض کنید یک فرم خام مبایعه نامه جلوی دستتونه و ما می خواهیم با هم، بخش به بخش اون رو پر کنیم. با دقت به این توضیحات توجه کنید، چون جای هر کلمه و عدد مهمه.

یک نمونه فرم خام مبایعه نامه رو تصور کنید که بخش های مختلفش با شماره های واضح مشخص شده. ما اینجا هر شماره رو به صورت مجزا توضیح میدیم تا مثل یک راهنمای تصویری، جلوی چشمتون باشه.

بخش اول: مشخصات طرفین معامله (خریدار و فروشنده)

این بخش، مربوط به شناسایی کسانی است که دارن معامله رو انجام میدن:

1. مشخصات فروشنده (مالک):

• نام و نام خانوادگی: دقیقاً طبق کارت ملی.
• نام پدر: از روی کارت ملی یا شناسنامه.
• شماره شناسنامه و محل صدور: دقیقاً طبق شناسنامه.
• کد ملی: ۱۰ رقمی و بدون هیچ اشتباهی.
• تاریخ تولد: دقیقاً طبق شناسنامه.
• آدرس و کد پستی: آدرس محل سکونت فروشنده.
• شماره تماس: شماره موبایل و تلفن ثابت (در صورت امکان).

2. مشخصات خریدار: همین اطلاعات بالا رو برای خریدار هم دقیقاً وارد می کنید.

نکات مهم:

• اگر فروشنده یا خریدار، چند نفر هستن (مثلاً چند وارث)، مشخصات همه اون ها باید دقیقاً ذکر بشه و همه هم باید امضا کنن.
• اگه وکیل، ولی یا قیم حضور داره، مشخصات خودش و شماره و تاریخ وکالت نامه یا حکم رو باید دقیقاً بنویسید. حتماً کپی این اسناد رو هم ضمیمه مبایعه نامه کنید.

تصور کنید در این بخش، کادرهای مربوط به نام، کد ملی و آدرس برای هر دو طرف پر شده و با خطوط برجسته، بخش های مهمی مثل شماره ملی هایلایت شده اند.

بخش دوم: مشخصات مورد معامله (ملک)

این بخش، شناسنامه ملکی است که خرید و فروش می شود:

1. نوع ملک: مشخص کنید که ملک آپارتمان، ویلا، زمین، مغازه، ملک اداری، باغ یا هر چیز دیگری است.

2. پلاک ثبتی اصلی و فرعی: این اطلاعات رو روی سند پیدا می کنید. مثلاً پلاک ثبتی ۲۵۰ فرعی از ۱۵۰ اصلی، بخش ۷ تهران.

3. متراژ دقیق: متراژ رو هم به عدد و هم به حروف بنویسید و حتماً با سند تطبیق بدید. مثلاً ۹۰ متر مربع نه (۹۰/۰۰).

4. آدرس دقیق ملک و کد پستی: همون طور که قبلاً گفتیم، آدرس کامل و کد پستی ده رقمی ملک رو اینجا درج کنید.

5. مشخصات سند: شماره دفتر، صفحه، سریال سند و نام اداره ثبت صادرکننده سند.

6. متعلقات و مشاعات: این قسمت خیلی مهمه. هرچیزی که همراه ملک فروخته میشه و توی سند هم ذکر شده (مثل پارکینگ، انباری، خط تلفن، انشعابات آب، برق، گاز، تجهیزات مثل پکیج، کابینت، هود، کولر و…) باید با جزئیات کامل اینجا نوشته بشه. حتی اگه ملک دارای حقوق ارتفاقی (مثل حق عبور از ملک همسایه) هست، باید قید بشه. این کار از اختلافات بعدی جلوگیری می کنه.

فرض کنید در این قسمت، یک کادر برای پلاک ثبتی داریم که با دقت پر شده و یک کادر بزرگ تر برای متعلقات که شامل لیست دقیق پارکینگ، انباری و سایر موارد است.

بخش سوم: ثمن معامله و نحوه پرداخت

اینجا دیگه پای پول وسطه! چقدر و چطور پول رد و بدل میشه؟

1. مبلغ کل معامله (ثمن): مبلغ کل رو هم به عدد و هم به حروف بنویسید. مثلاً ده میلیارد ریال معادل یک میلیارد تومان (۱.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰ تومان). تاکید می کنم که هر دو حالت عددی و حروفی رو بنویسید تا هیچ جای ابهامی نباشه.

2. نحوه پرداخت: این قسمت رو باید خیلی دقیق بنویسید:

• پیش پرداخت: مبلغی که در زمان امضای مبایعه نامه پرداخت میشه. تاریخ و نحوه پرداخت (مثلاً نقدی، چک بانکی به شماره…) رو مشخص کنید.
• پرداخت در زمان تنظیم سند: مبلغی که قرار هست در دفترخانه و زمان انتقال سند پرداخت بشه.
• اقساط و چک ها: اگه قرار هست پرداخت ها به صورت اقساط یا با چک انجام بشه، باید جزئیات هر چک یا قسط رو بنویسید:
  • مبلغ دقیق هر چک یا قسط.
  • تاریخ سررسید هر چک یا قسط.
  • شماره چک (اگه صیادی هست، شناسه صیادی)، نام بانک و شعبه.
  • نام گیرنده چک.

3. وجه التزام (جریمه عدم انجام تعهد): این بند فوق العاده مهمه. اینجا مشخص می کنید که اگه هر کدوم از طرفین به تعهداتشون عمل نکنن (مثلاً فروشنده تو دفترخونه حاضر نشه یا خریدار پول رو سر وقت نده)، چقدر جریمه باید بپردازن. مثلاً در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در تاریخ مقرر در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی، متخلف روزانه مبلغ X تومان به طرف دیگر پرداخت خواهد کرد. این مبلغ باید منطقی و بازدارنده باشه.

تصور کنید یک جدول کوچک در این بخش داریم که ستون هایی برای مبلغ پیش پرداخت، مبلغ پرداخت در دفترخانه و جزئیات اقساط/چک ها دارد و تمام فیلدها با اعداد و تاریخ های فرضی پر شده اند. یک کادر برجسته هم برای وجه التزام وجود دارد که اهمیت آن را نشان می دهد.

بخش چهارم: شرایط، تعهدات و مسئولیت های طرفین

اینجا، قول و قرارهایی که دو طرف به هم میدن، نوشته میشه:

1. تعهدات فروشنده:

• تحویل ملک: فروشنده متعهد میشه ملک رو در تاریخ مشخصی (با ذکر دقیق روز و ماه و سال) به خریدار تحویل بده. باید مشخص بشه که ملک خالی از سکنه تحویل داده میشه یا مستاجر داره.
• حاضر شدن در دفترخانه: فروشنده باید در تاریخ و ساعت مقرر در دفترخانه تعیین شده حاضر بشه و سند رو منتقل کنه.
• تصفیه بدهی ها: فروشنده باید کلیه بدهی های ملک (قبوض آب و برق و گاز، مالیات، عوارض شهرداری، شارژ ساختمان و…) رو تا روز تنظیم سند، تسویه کنه و مفاصاحسابشون رو بیاره.
• فک رهن: اگه ملک در رهن بانکه، فروشنده باید تا قبل از تاریخ تنظیم سند، رهن رو فک کنه.
• مسئولیت در قبال عیوب پنهان: فروشنده باید در قبال هرگونه عیب پنهانی که خریدار از اون بی اطلاع بوده و بعداً مشخص میشه، مسئولیت بپذیره.

2. تعهدات خریدار:

• پرداخت مبالغ: خریدار باید مبالغ رو طبق زمان بندی و شرایط ذکر شده در مبایعه نامه پرداخت کنه.
• حاضر شدن در دفترخانه: خریدار باید در تاریخ و ساعت مقرر در دفترخانه حاضر بشه.
• پرداخت هزینه های انتقال سند: معمولاً هزینه های انتقال سند (مالیات نقل و انتقال، حق الثبت، حق التحریر) بین خریدار و فروشنده تقسیم میشه یا طبق عرف منطقه پرداخت میشه. این مورد باید دقیقاً قید بشه.

3. شروط خاص: هر شرط دیگه ای که طرفین با هم توافق کردن، باید اینجا نوشته بشه. مثلاً خریدار پس از بازدید کامل از ملک، آن را قبول کرده و حق فسخ به دلیل رؤیت را از خود ساقط می کند یا در صورت عدم صدور پایان کار تا تاریخ X، قرارداد قابل فسخ است.

تصور کنید این بخش یک لیست بولت دار از تعهدات و شرایط مختلف است. برخی از شروط رایج با رنگ متفاوت یا بولد مشخص شده اند تا اهمیت آن ها را نشان دهد.

بخش پنجم: تاریخ و محل تنظیم، امضا و اثر انگشت

پایان کار قرارداد، اما مهم ترین قسمت برای رسمیت بخشیدن به آن:

1. تاریخ دقیق انعقاد قرارداد: روز، ماه و سال رو هم به عدد و هم به حروف اینجا بنویسید. این تاریخ، مبنای شروع تعهدات و زمان بندی هاست.

2. محل تنظیم: مشخص کنید مبایعه نامه کجا تنظیم شده (مثلاً دفتر مشاور املاک، دفترخانه، منزل و…).

3. امضا و اثر انگشت طرفین: خریدار و فروشنده باید تمام صفحات مبایعه نامه رو امضا و اثر انگشت بزنن. این کار نشون میده که هر دو طرف از تمام مفاد قرارداد مطلع و با اون موافق هستند.

4. امضا و اثر انگشت شهود: حتماً و حتماً حداقل دو شاهد (معمولاً یک مرد و یک زن یا دو مرد) باید مبایعه نامه رو امضا و اثر انگشت بزنن. شهود هم باید مشخصات کاملشون (نام، نام خانوادگی، کد ملی، آدرس) رو زیر امضاشون بنویسن. حضور شاهد، اعتبار قرارداد رو بالا می بره و در صورت بروز اختلاف، می تونن شهادت بدن.

این بخش یک تصویر واضح از انتهای یک مبایعه نامه را نشان می دهد که فضایی برای امضا و اثر انگشت خریدار، فروشنده، شهود و مهر و امضای بنگاه (در صورت وجود) دارد. تمام امضاها و اثر انگشت ها باید در جای خود قرار گرفته باشند.

نکات حقوقی حیاتی برای مبایعه نامه بی عیب و نقص

حالا که با نحوه پر کردن مبایعه نامه آشنا شدیم، وقتشه که سراغ نکات حقوقی مهمی بریم که هر کدومشون می تونن شما رو از یک چاله بزرگ نجات بدن. این نکات، عصاره تجربه و دانش حقوقیه و می تونه معامله شما رو به معنای واقعی کلمه بی عیب و نقص کنه.

موارد و خیارات فسخ قرارداد: راه فرارهای قانونی؟

خیارات، یعنی حق فسخ قرارداد. توی قانون مدنی، یک سری موارد پیش بینی شده که اگه یکی از اون ها وجود داشته باشه، یک طرف یا هر دو طرف می تونن قرارداد رو فسخ کنن. مثلاً:

• خیار غبن: اگه یکی از طرفین، تو معامله سرش کلاه رفته باشه و قیمت واقعی ملک خیلی بیشتر یا کمتر از چیزی باشه که فروخته یا خریده. (معمولاً به شرط فاحش بودن غبن)
• خیار تدلیس: اگه فروشنده یا خریدار، عمداً ایرادی رو پنهان کرده باشه یا چیزی رو خلاف واقع جلوه داده باشه تا طرف مقابل رو فریب بده.
• خیار شرط: اگه توی خود قرارداد، شرطی برای فسخ گذاشته شده باشه (مثلاً اگه تا فلان تاریخ وام جور نشد، خریدار حق فسخ دارد).
• خیار رؤیت: اگه خریدار ملک رو ندیده خریده باشه و بعداً ببینه که ملک اون چیزی نیست که فکر می کرده.

مهم: خیلی وقت ها طرفین، این خیارات رو با عبارت اسقاط کافه خیارات ولو غبن فاحش از خودشون سلب می کنن. این یعنی شما دیگه حق فسخ به این دلایل رو ندارید، پس قبل از امضا حسابی تحقیق کنید و مطمئن بشید.

اهمیت وجه التزام: جریمه ای برای عدم انجام تعهد

قبلاً هم بهش اشاره کردیم، اما ارزش تکرار داره. وجه التزام مثل یک اهرم فشار عمل می کنه تا هر دو طرف به تعهداتشون عمل کنن. اگه کسی کوتاهی کنه، مجبور به پرداخت جریمه میشه. این جریمه باعث میشه که طرفین برای عمل به قولشون مصمم تر باشن. مبلغ وجه التزام باید جوری باشه که هم از ضرر شما جلوگیری کنه و هم برای طرف مقابل، پرداختش دردناک باشه و از انجام تعهد سر باز نزنه.

تحویل و تصرف ملک: کلید ملک در دست کیست؟

تاریخ تحویل ملک رو حتماً و حتماً توی مبایعه نامه مشخص کنید. این تاریخ باید کاملاً دقیق باشه (مثلاً ساعت ۱۰ صبح روز ۱۲ بهمن ۱۴۰۲). مشخص کنید که ملک در چه وضعیتی تحویل داده میشه (خالی از سکنه، با مستاجر و…). اگه ملک با مستاجر داره تحویل داده میشه، حتماً جزئیات قرارداد اجاره رو هم قید کنید و تکلیف موجر و مستاجر رو روشن کنید.

تصرف ملک توسط خریدار بعد از انجام کامل تعهدات و پرداخت پول، حق اونه. اگه فروشنده از تحویل ملک خودداری کنه، خریدار می تونه از طریق قانونی و از دادگاه، الزام فروشنده رو به تحویل ملک بخواد.

استعلامات پیش از امضا: قبل از هر امضایی، استعلام کنید!

اجازه بدید باز هم روی این نکته تاکید کنم: استعلام بگیرید! هیچ وقت به حرف و ظاهر اکتفا نکنید. حتماً از اداره ثبت، شهرداری، دارایی و بقیه مراجع، استعلامات لازم رو بگیرید تا مطمئن بشید ملک در رهن نیست، بازداشت نیست، بدهی نداره و مشکل قانونی برای نقل و انتقالش وجود نداره. این کار شاید کمی زمان بر باشه، اما از ضررهای جبران ناپذیر جلوگیری می کنه.

مبایعه نامه دستی یا رسمی؟ کد رهگیری چه نقشی دارد؟

امروزه اغلب مبایعه نامه ها تو دفاتر مشاور املاک و با استفاده از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور تنظیم میشه و کد رهگیری دارن. این نوع مبایعه نامه ها، چون اطلاعاتشون تو سامانه مرکزی ثبت شده، اعتبار بیشتری دارن و جلوی کلاهبرداری هایی مثل فروش ملک به چند نفر رو می گیرن.

مبایعه نامه دستی هم از نظر قانونی معتبره، اما ریسک های بیشتری داره. اگه مبایعه نامه رو دستی می نویسید، حتماً باید تمام جزئیات رو با دقت بالا قید کنید و از شهود معتبر استفاده کنید. اما توصیه اکید اینه که تا جای ممکن، از مبایعه نامه با کد رهگیری استفاده کنید.

مسئولیت مالیاتی و هزینه های انتقال سند بر عهده کیست؟

اینجا یکی از نقاط اختلاف همیشگیه. معمولاً هزینه های انتقال سند (شامل مالیات نقل و انتقال ملک، عوارض شهرداری، حق الثبت و حق التحریر دفترخانه) بر اساس عرف منطقه و توافق طرفین تقسیم میشه. معمولاً مالیات نقل و انتقال و عوارض نوسازی به عهده فروشنده هست و بقیه هزینه ها (مثل حق الثبت و حق التحریر) بین خریدار و فروشنده نصف میشه. اما این یک قانون نیست و همه چیز بستگی به توافق شما داره. حتماً توی مبایعه نامه، تقسیم این هزینه ها رو با جزئیات کامل مشخص کنید تا بعداً به مشکل برنخورید.

یادتون باشه، شفافیت توی این بخش ها، مثل روغن کاری موتور یک ماشین می مونه؛ باعث میشه معامله روان و بدون اصطکاک پیش بره.

اشتباهات رایج در نوشتن مبایعه نامه و چگونگی پرهیز از آن ها

همیشه پیشگیری بهتر از درمانه! تو این بخش، به چند تا از اشتباهات رایج اشاره می کنیم که خیلی ها توی نوشتن مبایعه نامه مرتکب میشن و بعدش پشیمون میشن. با دونستن این اشتباهات، می تونید ازشون دوری کنید و معامله ای بدون دردسر داشته باشید.

تصور کنید یک اینفوگرافیک با عنوان ۷ اشتباه مهلک در مبایعه نامه پیش رویتان است، که هر مورد را با یک آیکون هشدار دهنده نشان می دهد:

1. عدم تطابق اطلاعات سند با واقعیت ملک: فکر کنید روی سند نوشته ۹۰ متر، اما ملک تو واقعیت ۸۵ متره. یا کاربری ملک روی سند مسکونیه ولی شما می خواید تجاری استفاده کنید. همیشه سند و واقعیت رو با دقت چک کنید.
2. عدم ذکر دقیق زمان بندی پرداخت ها و وجه التزام: وقتی زمان بندی پرداخت ها و مبلغ جریمه دیرکرد (وجه التزام) مبهم باشه، هر کدوم از طرفین می تونن به تعهداتشون عمل نکنن و دست شما هم برای پیگیری بسته است.
3. نادیده گرفتن عیوب پنهان یا آشکار ملک: اگه ملک عیب و ایرادی داره (مثلاً نم زدگی، ترک های ساختمانی، مشکلات لوله کشی و…) باید قبل از امضا تکلیفش مشخص بشه. در غیر این صورت، بعداً ممکنه کار به دعوا بکشه.
4. معامله ملک در رهن یا بدون پایان کار: خرید ملکی که در رهن بانکه یا هنوز پایان کار و سند نداره، یک ریسک بزرگه. حتماً قبل از امضا از این موارد استعلام بگیرید و اگه چنین وضعیتی وجود داره، شرایط فک رهن یا اخذ پایان کار رو توی قرارداد به صورت واضح قید کنید.
5. عدم حضور تمام وراث در صورت فوت مالک: اگه فروشنده اصلی فوت کرده باشه، همه وراث باید حضور داشته باشن و قرارداد رو امضا کنن. در غیر این صورت، قرارداد باطل میشه. گواهی انحصار وراثت و وکالت نامه از وراث غایب لازمه.
6. عدم ذکر جزئیات دقیق متعلقات ملک: یادمون باشه، یه خط تلفن یا یه پکیج ساده ممکنه بعداً سر از دادگاه در بیاره. همه جزئیات و متعلقات ملک رو دقیقاً توی قرارداد بنویسید.
7. نداشتن تاییدیه کد رهگیری (در صورت تنظیم در بنگاه): اگه مبایعه نامه رو توی بنگاه املاک تنظیم می کنید، حتماً از بنگاه بخواید که براتون کد رهگیری صادر کنه و اصالت کد رو هم خودتون چک کنید. عدم وجود کد رهگیری، ریسک کلاهبرداری رو به شدت بالا می بره.

با رعایت این نکات، شما می تونید از یک عالمه سردرگمی، اختلاف و ضرر و زیان مالی توی معاملات ملکی خودتون جلوگیری کنید.

چک لیست نهایی: قبل از امضای مبایعه نامه، این موارد را کنترل کنید!

خب، رسیدیم به ایستگاه آخر! همه چیز رو آماده کردید، مبایعه نامه رو هم نوشتید. حالا قبل از اینکه خودکار رو بگذارید و جشن بگیرید، مثل یک خلبان که قبل از پرواز چک لیست رو مرور می کنه، شما هم باید این موارد رو دوباره مرور و کنترل کنید. این چک لیست به شما کمک می کنه تا هیچ جزئیاتی از قلم نیفته و یک مبایعه نامه بی عیب و نقص امضا کنید.

این چک لیست رو می تونید مثل یک فایل PDF قابل دانلود تصور کنید که همیشه دم دستتونه:

1. تطابق کامل اطلاعات شناسایی:
   • آیا نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره ملی، شماره شناسنامه و تاریخ تولد خریدار و فروشنده دقیقاً با مدارک شناسایی آن ها مطابقت دارد؟
   • آیا در صورت وجود وکیل یا نماینده قانونی، مشخصات و تاریخ اعتبار وکالت نامه یا حکم قیمومیت دقیقاً قید شده است؟
2. صحت و کمال مدارک مالکیت:
   • آیا سند ملک (تک برگ یا دفترچه ای با بنچاق) بررسی شده و مشخصات آن با ملک و مبایعه نامه مطابقت دارد؟
   • آیا گواهی پایان کار (برای ساختمان) و مفاصاحساب عوارض و مالیات ارائه شده است؟
3. دقت در مشخصات ملک:
   • آیا آدرس پستی، پلاک ثبتی اصلی و فرعی، کد پستی و متراژ ملک به عدد و حروف کاملاً دقیق و بدون ابهام درج شده است؟
   • آیا تمامی متعلقات و توابع ملک (پارکینگ، انباری، انشعابات، تجهیزات نصب شده) به صورت جزئی و کامل ذکر شده اند؟
   • آیا کاربری ملک (مسکونی، تجاری و…) به درستی قید شده است؟
4. شفافیت در مبلغ و نحوه پرداخت:
   • آیا مبلغ کل معامله (ثمن) هم به عدد و هم به حروف نوشته شده است؟
   • آیا مبلغ پیش پرداخت، مبلغ اقساط یا چک ها (شامل شماره چک، بانک، مبلغ و تاریخ سررسید) و مبلغ نهایی هنگام تنظیم سند به وضوح مشخص شده است؟
   • آیا مبلغ و شرایط وجه التزام (جریمه عدم انجام تعهد) برای هر دو طرف به صورت روشن و بازدارنده قید شده است؟
5. بررسی دقیق تعهدات و شروط:
   • آیا تاریخ دقیق تحویل ملک و وضعیت آن (خالی یا با مستاجر) مشخص شده است؟
   • آیا تاریخ حضور در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی دقیقاً تعیین شده است؟
   • آیا مسئولیت تسویه بدهی های ملک (قبوض، مالیات، عوارض) به عهده فروشنده ذکر شده است؟
   • آیا تکلیف فک رهن (در صورت رهن بودن ملک) مشخص شده است؟
   • آیا تقسیم بندی هزینه های انتقال سند (مالیات، عوارض، حق الثبت، حق التحریر) به صورت واضح در قرارداد آمده است؟
   • آیا سایر شروط خاص توافقی بین طرفین به صورت کامل و بدون ابهام درج شده است؟
6. انجام استعلامات ضروری:
   • آیا از اداره ثبت برای عدم وجود رهن یا بازداشت ملک استعلام گرفته شده است؟
   • آیا استعلامات لازم از شهرداری و دارایی (بدهی ها و تخلفات) انجام شده است؟
7. امضا، اثر انگشت و شهود:
   • آیا تمام صفحات مبایعه نامه توسط خریدار و فروشنده امضا و اثر انگشت خورده است؟
   • آیا حداقل دو شاهد معتبر (با درج مشخصات کامل) مبایعه نامه را امضا و اثر انگشت زده اند؟
8. کد رهگیری:
   • آیا مبایعه نامه دارای کد رهگیری از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات است و اصالت آن بررسی شده است؟

با مرور این چک لیست جامع، می توانید با خیالی آسوده و اطمینان کامل، مبایعه نامه ملک خود را امضا کنید و وارد یک معامله امن و بدون دردسر شوید. یادمان باشد، دقت و وسواس در این مرحله، تضمین کننده آرامش شما در آینده است.

سوالات متداول

آیا مبایعه نامه دستی اعتبار قانونی دارد؟

بله، مبایعه نامه دستی در صورتی که تمام ارکان و شرایط قانونی یک قرارداد (از جمله قصد و رضایت طرفین، اهلیت، مشروعیت جهت معامله و معین بودن موضوع) در آن رعایت شده باشد، معتبر است. اما از نظر اثباتی و برای جلوگیری از کلاهبرداری، مبایعه نامه دارای کد رهگیری که در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت شده باشد، اعتبار و امنیت بسیار بالاتری دارد.

برای فسخ مبایعه نامه چه باید کرد؟

فسخ مبایعه نامه فقط در صورتی امکان پذیر است که یکی از خیارات قانونی (مانند خیار غبن، تدلیس) وجود داشته باشد، یا یکی از شروط فسخ در خود قرارداد ذکر شده باشد و آن شرط محقق شود. در غیر این صورت، مبایعه نامه یک قرارداد لازم است و هیچ یک از طرفین نمی توانند به صورت یک طرفه آن را فسخ کنند. برای فسخ، باید از طریق توافق طرفین یا مراجعه به دادگاه اقدام کرد.

عدم حضور فروشنده/خریدار در دفترخانه چه عواقبی دارد؟

اگر یکی از طرفین (فروشنده یا خریدار) در تاریخ مقرر برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر نشود، طرف مقابل می تواند با اخذ گواهی عدم حضور از دفترخانه، از طریق دادگاه الزام طرف مقابل را به انجام تعهد و تنظیم سند بخواهد. علاوه بر این، در صورت پیش بینی وجه التزام در مبایعه نامه، طرف غایب باید جریمه عدم حضور را نیز بپردازد.

آیا می توان ملک در رهن را معامله کرد؟

معامله ملک در رهن قانوناً با مشکلاتی همراه است و نمی توان سند آن را به نام خریدار منتقل کرد مگر اینکه رهن فک شود. اگر چنین ملکی معامله شود، فروشنده باید متعهد شود که رهن را تا قبل از تاریخ تنظیم سند رسمی فک کند. در غیر این صورت، خریدار حق فسخ قرارداد و دریافت خسارت را خواهد داشت. توصیه می شود تا زمانی که ملک از رهن آزاد نشده، معامله را قطعی نکنید.

در مبایعه نامه، قید کردن هر متر مربع دقیقاً به چه معناست؟

قید کردن هر متر مربع به این معناست که قیمت نهایی ملک بر اساس متراژ دقیق آن محاسبه می شود و اگر متراژ واقعی ملک با متراژ ذکر شده در مبایعه نامه (بر اساس سند) تفاوت داشته باشد، قیمت کل معامله متناسب با آن تعدیل می شود. مثلاً اگر قیمت هر متر مربع X باشد و متراژ واقعی از سند کمتر باشد، از مبلغ کل کسر شده و اگر بیشتر باشد، به مبلغ کل اضافه می شود. این کار از اختلافات بعدی بر سر متراژ جلوگیری می کند.

آیا در مبایعه نامه باید کد پستی قید شود؟

بله، قید کردن کد پستی دقیق ملک در مبایعه نامه بسیار مهم است. کد پستی به شناسایی دقیق ملک کمک می کند و در برخی استعلامات و مکاتبات اداری و قضایی مورد نیاز است. همچنین، درج کد پستی برای هر دو طرف معامله (خریدار و فروشنده) هم در بخش مشخصات طرفین توصیه می شود.

تفاوت ثمن معامله و بها چیست؟

در ادبیات حقوقی، ثمن معامله به پولی گفته می شود که در ازای فروش یک کالا یا ملک دریافت می شود. به عبارت دیگر، ثمن، بهای پرداختی از سوی خریدار به فروشنده است. کلمه بها یک اصطلاح عام تر است که می تواند به هر ارزشی (چه پولی و چه غیر پولی) اشاره کند، اما در قراردادهای خرید و فروش، معمولاً برای اشاره به قیمت نقدی از ثمن استفاده می شود. بنابراین، در مبایعه نامه، استفاده از اصطلاح ثمن معامله صحیح تر و دقیق تر است.